Der Bauvertrag mit dem Verbraucher

von:
Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau (FLL)
Auch Vertragsschlüsse auf Messen gelten regelmäßig als außerhalb der Geschäftsräume geschlossene Verträge. Foto: NürnbergMesse

Bereits im Jahr 2011 hat die Europäische Union eine Richtlinie auf den Weg gebracht, die erhebliche Auswirkungen auf den Vertragsschluss mit Verbrauchern hat. Seit Juni 2014 ist diese Richtlinie in Deutschland verbindlich. Der folgende Beitrag ist ein Bericht über die Arbeit der "Arbeitsgruppe Bauverträge" innerhalb der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau (FLL), in der der Autor mitgearbeitet hat.

Zunächst soll im Folgenden die neue Rechtsentwicklung des Verbraucherschutzes dargestellt werden, mit der sich die Arbeitsgruppe intensiv befasst hat. Sodann folgen Hinweise, wie das neue Recht in die Vertragskultur des GaLaBaus mit Verbrauchern einzubringen ist. Die ausführliche Darstellung der Hinweise sprengt allerdings den Rahmen dieses Beitrags. Zumindest im Kern vorgestellt werden soll jedoch das Arbeitsergebnis der Arbeitsgruppe, ein Mustervertrag zwischen Unternehmern des GaLaBaus und Verbrauchern. Der Mustervertrag verzichtet auf die Anwendung der VOB/B und beruht auf der Grundlage des BGB. Das Vertragsmuster steht Mitgliedern der Landesverbände des Bundesverbands Garten-, Landschafts- und Sportplatzbau e. V. auf den Intranet-Seiten der Landesverbände zum Download zur Verfügung. Nichtmitglieder können das Vertragsmuster bei der FLL bestellen.

I. Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge

Besonders betroffen vom neuen Recht zum Verbraucherschutz sind Verträge, die "außerhalb von Geschäftsräumen" des Unternehmers mit einem Verbraucher geschlossen werden. Als Verbraucher gilt dabei nach § 13 BGB "jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können." Der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Vertrag wird durch § 312 b BGB wie folgt definiert:

"(1) Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge sind Verträge,

1. die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist,

2. für die der Verbraucher unter den in Nummer 1 genannten Umständen ein Angebot abgegeben hat,

3. die in den Geschäftsräumen des Unternehmers oder durch Fernkommunikationsmittel geschlossen werden, bei denen der Verbraucher jedoch unmittelbar zuvor außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers persönlich und individuell angesprochen wurde, oder

4. die auf einem Ausflug geschlossen werden, der von dem Unternehmer oder mit seiner Hilfe organisiert wurde, um beim Verbraucher für den Verkauf von Waren oder die Erbringung von Dienstleistungen zu werben und mit ihm entsprechende Verträge abzuschließen. Dem Unternehmer stehen Personen gleich, die in seinem Namen oder Auftrag handeln.

(2) Geschäftsräume im Sinne des Absatzes 1 sind unbewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit dauerhaft ausübt, und bewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit für gewöhnlich ausübt. Gewerberäume, in denen die Person, die im Namen oder Auftrag des Unternehmers handelt, ihre Tätigkeit dauerhaft oder für gewöhnlich ausübt, stehen Räumen des Unternehmers gleich."

§ 312 b Abs. 1 Nr. 1 BGB liegt insbesondere dann vor, wenn der Unternehmer den Verbraucher an dessen Wohnsitz oder einem sonstigen Ort außerhalb der eigenen Geschäftsräume aufsucht (z. B. in einem Restaurant, am Arbeitsplatz des Verbrauchers) und dort mit ihm den Vertrag abschließt. Ausweislich der engen Gesetzesfassung ist es in dieser Situation gleichgültig, wer den Ursprungskontakt gesucht hat oder ob es vorher längere Planungsgespräche gegeben hat.

Ebenfalls ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag ist anzunehmen, wenn in der zuvor beschriebenen Situation nur der Verbraucher seine Unterschrift unter den Vertrag setzt, dem Unternehmer diesen aushändigt, dieser den Vertrag in seinen Geschäftsräumen unterzeichnet und dem Verbraucher den nunmehr gegengezeichneten Vertrag zurücksendet. Dann liegt nämlich ein Fall des § 312 b Abs. 1 Nr. 2 BGB vor.

Wird der Vertrag in den Geschäftsräumen des Unternehmers oder per Fernkommunikationsmittel (Post, Fax, Mail, etc.) abgeschlossen, kann dennoch ein Vertragsschluss außerhalb der Geschäftsräume angenommen werden, nämlich dann, wenn der Verbraucher unmittelbar zuvor außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers persönlich und individuell angesprochen wurde (§ 312 b Abs. 1 Nr. 3 BGB). Nur in dieser Situation kommt es noch darauf an, wer den Kontakt aufgenommen hat. In Bezug auf § 312 b Abs. 2 BGB ist zu beachten, dass auch Vertragsschlüsse auf Messen regelmäßig als außerhalb der Geschäftsräume geschlossene Verträge anzusehen sind.

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Liegt ein außerhalb der Geschäftsräume geschlossener Vertrag vor, besteht für den Verbraucher ein gesetzliches Widerrufsrecht, über das er umfassend zu belehren ist. Foto: Konstantin Gastmann/pixelio.de
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Der Widerruf ist auch möglich, wenn bereits Leistungen ausgeführt oder sogar beendet wurden. Foto: S. Hofschlaeger/pixelio.de
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Den Begriff "Dienstleistung" umfassen sämtliche klassischen Leistungen des GaLaBaus. Foto: Moritz Lösch/Neue Landschaft

II. Gesetzliches Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen

Liegt ein außerhalb der Geschäftsräume geschlossener Vertrag vor, besteht für den Verbraucher ein gesetzliches Widerrufsrecht (§§ 312 g, 355 BGB), über das der Verbraucher umfassend zu belehren ist. Binnen eines Zeitraums von zwei Wochen kann er den Vertrag dann vollständig widerrufen, ohne Gründe anführen zu müssen. Die zur sachgerechten Belehrung sinnvollerweise zu verwendende Musterwiderrufsbelehrung kann auf der Internetseite des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (www.bmlv.de) kostenfrei heruntergeladen werden. Diese beinhaltet die Vorgaben des Art. 246 a § 1 Abs. 2 EGBGB, ist jedoch vor der Übergabe an den Verbraucher individuell auszufüllen.

Unterlässt der Unternehmer die ausreichende Belehrung oder belehrt er fehlerhaft oder lückenhaft, besteht das Widerrufsrecht des Verbrauchers für maximal ein Jahr und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB). Diese Frist wird nur dann verkürzt, wenn die Widerrufsbelehrung in vollständiger Art und Weise nachgeholt wird; dann gilt wiederum eine Frist von 14 Tagen, die jedoch erst mit der vollständigen Belehrung zu laufen beginnt. Der Widerruf ist auch möglich, wenn bereits Leistungen ausgeführt oder sogar beendet wurden. Im Falle des Widerrufs wären dann die gegenseitig empfangenen Leistungen zurück zu gewähren (§§ 355 Abs. 3, 357 BGB). Es findet also insbesondere keine Vergütung der erbrachten Leistungen statt. Soll der Unternehmer auf ausdrückliches und in Textform übermitteltes Verlangen des Verbrauchers mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnen, so schuldet der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Leistung, wenn der Unternehmer den Verbraucher auch hierüber ordnungsgemäß informiert hat (§ 357 Abs. 8 BGB).

Das Widerrufsrecht erlischt, wenn der Unternehmer die Dienstleistung vollständig erbracht hat und mit der Ausführung der Dienstleistung erst begonnen hat, nachdem der Verbraucher dazu seine ausdrückliche Zustimmung gegeben und gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert (§ 356 Abs. 3 BGB). Von dem Begriff "Dienstleistung" sind sämtliche klassischen Leistungen des GaLaBaus, also sowohl die Bauleistung als auch die Pflege umfasst.

III. Sonstige Informationserfordernisse bei außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossenen Verträgen

Darüber hinaus bestehen weitere Informationserfordernisse für außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge, die sich in Art. 246 a § 1 Abs. 1 EGBGB finden. Die wichtigsten Punkte sind die folgenden:

"Der Unternehmer ist nach § 312 d Absatz 1 BGB verpflichtet, dem Verbraucher folgende Informationen zur Verfügung zu stellen:

1. die wesentlichen Eigenschaften der Waren oder Dienstleistungen in dem für das Kommunikationsmittel und für die Waren und Dienstleistungen angemessenen Umfang,

2. seine Identität, beispielsweise seinen Handelsnamen sowie die Anschrift des Ortes, an dem er niedergelassen ist, seine Telefonnummer und gegebenenfalls seine Telefaxnummer und E-Mail-Adresse sowie gegebenenfalls die Anschrift und die Identität des Unternehmers, in dessen Auftrag er handelt,

3. zusätzlich zu den Angaben gemäß Nummer 2 die Geschäftsanschrift des Unternehmers und gegebenenfalls die Anschrift des Unternehmers, in dessen Auftrag er handelt, an die sich der Verbraucher mit jeder Beschwerde wenden kann, falls diese Anschrift von der Anschrift unter Nummer 2 abweicht,

4. den Gesamtpreis der Waren oder Dienstleistungen einschließlich aller Steuern und Abgaben, oder in den Fällen, in denen der Preis auf Grund der Beschaffenheit der Waren oder Dienstleistungen vernünftigerweise nicht im Voraus berechnet werden kann, die Art der Preisberechnung sowie gegebenenfalls alle zusätzlichen Fracht-, Liefer- oder Versandkosten und alle sonstigen Kosten, oder in den Fällen, in denen diese Kosten vernünftigerweise nicht im Voraus berechnet werden können, die Tatsache, dass solche zusätzlichen Kosten anfallen können,

5.-7. [auf Abdruck wurde verzichtet]

7. die Zahlungs-, Liefer- und Leistungsbedingungen, den Termin, bis zu dem der Unternehmer die Waren liefern oder die Dienstleistung erbringen muss, und gegebenenfalls das Verfahren des Unternehmers zum Umgang mit Beschwerden,

8.-12. [auf Abdruck wurde verzichtet]

13. gegebenenfalls die Tatsache, dass der Unternehmer vom Verbraucher die Stellung einer Kaution oder die Leistung anderer finanzieller Sicherheiten verlangen kann, sowie deren Bedingungen,

14.-16. [auf Abdruck wurde verzichtet]."

Die Verletzung der Informationspflicht kann zu Schadensersatzansprüchen des Verbrauchers führen.

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Foto: Thorben Wengert/pixelio.de
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Bei Verträgen mit Verbrauchern ist es von besonderer Bedeutung, dass als Auftraggeber die Ehe- oder Lebenspartner gemeinsam im Vertrag aufgeführt werden. Foto: Maren Beßler/pixelio.de
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Bei der Festlegung des vertraglichen Leistungsumfangs (Bausoll) sollten die einzelnen zu erbringenden Leistungen genau definiert werden. Foto: Jorma Bork/pixelio.de

IV. Informationserfordernisse bei jedem Verbrauchervertrag

Bei jedem Verbrauchervertrag, also unabhängig von der Frage, ob dieser außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, ist der Verbraucher nach Art. 246 Abs. 1 EGBGB insbesondere über Folgendes zu informieren:

"Der Unternehmer ist, sofern sich diese Informationen nicht aus den Umständen ergeben, nach

§ 312 a Absatz 2 BGB verpflichtet, dem Verbraucher vor Abgabe von dessen Vertragserklärung folgende Informationen in klarer und verständlicher Weise zur Verfügung zu stellen:

1. die wesentlichen Eigenschaften der Waren oder Dienstleistungen in dem für den Datenträger und die Waren oder Dienstleistungen angemessenen Umfang,

2. seine Identität, beispielsweise seinen Handelsnamen und die Anschrift des Ortes, an dem er niedergelassen ist, sowie seine Telefonnummer,

3. den Gesamtpreis der Waren und Dienstleistungen einschließlich aller Steuern und Abgaben oder in den Fällen, in denen der Preis auf Grund der Beschaffenheit der Ware oder Dienstleistung vernünftigerweise nicht im Voraus berechnet werden kann, die Art der Preisberechnung sowie gegebenenfalls alle zusätzlichen Fracht-, Liefer- oder Versandkosten oder in den Fällen, in denen diese Kosten vernünftigerweise nicht im Voraus berechnet werden können, die Tatsache, dass solche zusätzlichen Kosten anfallen können,

4. gegebenenfalls die Zahlungs-, Liefer- und Leistungsbedingungen, den Termin, bis zu dem sich der Unternehmer verpflichtet hat, die Waren zu liefern oder die Dienstleistungen zu erbringen, sowie das Verfahren des Unternehmers zum Umgang mit Beschwerden,

5.-8. [auf Abdruck wurde verzichtet]."

Die Verletzung der Informationspflicht kann auch hier zu Schadensersatzansprüchen des Verbrauchers führen.

V. Gestaltung des Vertrags mit dem Verbraucher
1. Vertragspartner

Bei Verträgen mit Verbrauchern ist es von besonderer Bedeutung, dass als Auftraggeber die Ehe- oder Lebenspartner gemeinsam im Vertrag unter Nennung der vollständigen Vor- und Familiennamen aufgeführt werden. Bei einem Bauvorhaben handeln oft nicht nur die Vertragsparteien selbst, sondern auch weitere Dritte, wie zum Beispiel. Architekten, Projektsteuerer, Bauleiter oder Angestellte der Beteiligten, die ohne gesonderte Vollmacht nicht befugt sind, in bestehende Verträge einzugreifen, diese zu kündigen, abzuändern oder Kosten auslösende Maßnahmen zu veranlassen. Bei der Aufnahme von Vollmachten in den Vertrag ist hinsichtlich Inhalt und Umfang mithin größte Sorgfalt geboten.

2. Vertragsgegenstand

Bei der Festlegung des vertraglichen Leistungsumfangs (Bausoll) sollten die einzelnen zu erbringenden Leistungen genau definiert werden. Das dem Vertrag zu Grunde liegende Leistungsverzeichnis sollte möglichst als Langtext detailliert ausgearbeitet und Skizzen/Pläne hierauf entsprechend angepasst werden.

Ein besonderes Augenmerk ist bei Pflanz- und Rasenarbeiten auf die Fertigstellungspflege zu richten. Grundsätzlich haftet der Auftragnehmer für den Anwuchserfolg von Pflanzen und Rasen. Etwas anderes kann ausnahmsweise dann gelten, wenn der Auftraggeber ausdrücklich auf die Durchführung der Fertigstellungspflege durch den Auftragnehmer verzichtet. Dann ist der Auftragnehmer über Inhalt und Umfang der Fertigstellungspflege umfassend zu informieren.

3. Vergütung

Es ist sinnvoll, bereits im Vertrag klarzustellen, auf welcher Grundlage die Abrechnung erfolgen soll. Da der Begriff "Einheitspreisvertrag" für den Verbraucher nicht zwingend aus sich heraus verständlich ist, bedarf es der Darstellung, dass eine Abrechnung sich an den tatsächlich ausgeführten Mengen orientiert. Grundlage eines Einheitspreisvertrages ist dabei regelmäßig ein in Teilleistungen aufgegliedertes Leistungsverzeichnis, welches die zu erbringenden Leistungen detailliert beschreibt und eine Schätzmenge sowie einen Preis je Einheit (m³, m², m, t, St., usw.) vorgibt.

Der Gesamtpreis ist als Einzelsumme anzugeben. Hierbei müssen alle Kosten enthalten sein, die der Verbraucher insgesamt zum Erhalt der vertraglichen Leistung aufwenden muss. Kann der Preis nicht im Voraus genau berechnet werden, hat der Unternehmer die Art der Preisberechnung anzugeben, um die Zusammensetzung des Endpreises für den Verbraucher transparent zu gestalten.

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Das BGB kennt keine "harten" Zeitvorgaben für den Baubeginn, die Dauer und die Fertigstellung der Leistung. Foto: P. Kirchhoff/pixelio.de
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Grundsätzlich haftet der Auftragnehmer für den Anwuchserfolg von Pflanzen und Rasen. Foto: Moritz Lösch/Neue Landschaft

4. Ausführungsfristen

Das BGB kennt keine "harten" Zeitvorgaben für den Baubeginn, die Dauer und die Fertigstellung der Leistung. Nach Urteil des BGH muss der Auftragnehmer die Ausführung der Leistung nach ihrem Beginn "in angemessener Zeit" zügig zu Ende führen. "Angemessene Zeit" bedeutet hierbei "für die Herstellung notwendige Zeit", wobei dem Auftragnehmer die Beweislast dafür zugeordnet bleibt, dass die angemessene Baufrist noch nicht abgelaufen ist. Die verbindliche Vereinbarung des Baubeginns mit Datumsangabe bietet somit in jedem Fall die höchste Planungssicherheit. Die geschätzte Bauzeit sollte sorgfältig bemessen werden und ausreichend Puffer für Unvorhergesehenes beinhalten.

5. Leistungsänderungen und zusätzliche Leistungen

Das BGB kennt (noch) kein einseitiges Leistungsbestimmungs- oder Anordnungsrecht. Der Unternehmer muss also ohne gesonderte Vereinbarung grundsätzlich keine Leistungsänderungen oder zusätzliche Leistungen ausführen. Eine Leistungspflicht besteht erst nach Abschluss einer Nachtragsvereinbarung, in welcher der Unternehmer zugleich eine angemessene Vergütung vereinbaren sollte. Obgleich eine Schriftform nicht zwingend ist, sollten die Vereinbarungen aus Beweisgründen in den Vertrag aufgenommen werden
6. Verteilung der Gefahr

In das Vertragsmuster ist eine vermittelnde Gefahrtragungsregelung aufgenommen. Für Pflanz- und Rasenarbeiten bei beauftragter Fertigstellungspflege finden sich im Vertragsmuster außerdem Sonderregelungen. Ob die Formulierungen einer gerichtlichen Inhaltskontrolle standhalten, bleibt abzuwarten Sollten die Regelungen unwirksam sein, würde die gesetzliche Regelung des § 644 BGB einschlägig sein, wonach der Auftragnehmer die Gefahr bis zur Abnahme des Werkes trägt.

7. Abnahme

Aus Beweisgründen und wegen ihrer eminenten Bedeutung sollte die Abnahme stets schriftlich durchgeführt werden. Ein besonderes Augenmerk sollte auf die Möglichkeit der Teilabnahme gelegt werden. Das Vertragsmuster enthält die Formulierung einer vertraglichen Vereinbarung, um eine Teilabnahme verlangen zu können.

8. Zahlungen, Abschläge

Nach § 632 a Abs. 1 BGB kann der Auftragnehmer Abschlagszahlungen in der Höhe verlangen, in der der Auftraggeber durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat. Voraussetzung hierfür ist eine vertragsgemäß erbrachte, d. h. eine im Wesentlichen mangelfreie Leistung. Ferner ist nach

§ 632 a Abs. 1 S. 4 BGB eine Aufstellung zum Nachweis der Leistungen zu fertigen, die dem Auftraggeber eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglicht.
9. Verjährung der Mängelansprüche

Das BGB nennt die Verjährungsfristen für Mängelansprüche in § 634 a BGB. Welche Frist zum Tragen kommt, hängt sehr vom Einzelfall ab. Im Vertragsmuster wurde auf eine Einzelfalldarstellung verzichtet und lediglich auf § 634 a BGB verwiesen.
10. Mängelbeseitigung

Für den Fall, dass der Auftragnehmer für den Mangel nicht verantwortlich ist oder ein Mangel nicht vorliegt, ist in das Vertragsmuster eine vertragliche Vereinbarung mit dem Ziel einer Kostenerstattung aufgenommen. Ob sie einer gerichtlichen Inhaltskontrolle standhält, ist bislang nicht entschieden. Es empfiehlt sich in jedem Fall, dem Auftraggeber vor dem Beginn der Überprüfung des Mangels die Vergütungspflicht bei fehlerhafter Mangelzuordnung anzuzeigen.

 Manfred Gnoss
Autor

Justiziar Fachverband Garten-, Landschafts- und Sportplatzbau

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