Als Europas größte Messe für Immobilien ist die jährliche Expo Real in München die wesentliche Branchenschau und ebenso Gradmesser für den Zustand der Immobilienwirtschaft. Im ersten Jahr nach der Pandemie macht das Event auf den ersten Blick den Eindruck, als habe sich nichts verändert.

Die Besucherzahl liegt mit knapp 40.000 fast auf dem Niveau der Vor-Corona-Zeit und die Stimmung ist grundsätzlich gut, wenn auch nicht ausgelassen. Denn was im nächsten und vor allem übernächsten Jahr kommen wird, dem sehen die Akteure zumindest mit gemischten Gefühlen entgegen. Dabei kann, auch wenn wesentliche Rahmenfaktoren für alle Akteure der Immobilienwirtschaft gleichermaßen gelten, die Branche nicht über den sprichwörtlich gleichen Kamm geschoren werden. Vor allem diejenigen Entwickler, die schon in der Vergangenheit solide gewirtschaftet haben, sehen der Zukunft gelassener entgegen. Spekulative Geschäftsmodelle und Finanzierungen, die vor allem auf Fremdkapital setzen, haben es schwer. Allgemein geht es um die Faktoren Ertragsrisiken und Nachfrage, Baukostenrisiken, Zinserhöhung und Grundstückspreise beziehungsweise -verfügbarkeit sowie Nachhaltigkeit. Letzterer Aspekt unter dem Stichwort "ESG - Environmental Social Governance" wird quasi bei jedem Aussteller thematisiert.

"Endinvestoren und Nutzer achten zunehmend auf Nachhaltigkeit, auch, weil sie sich selbst entsprechenden Berichtspflichten gegenübersehen und suchen nach nachhaltigen Immobilienkonzepten", sagt Nicole Tuttas, Development Director bei EDGE. Speziell die Assetklasse Office sieht sich vielen Unwägbarkeiten gegenüber. Noch ist die Pipeline mit Projekten in der Realisierungsphase gefüllt, sodass in diesem und nächsten Jahr die Probleme weniger zu Tage treten. Es ist allerdings zu merken, dass mancher Ankermieter oder Käufer den Projektstart verschiebt. Eine gewisse Entspannung nehmen die Entwickler auf dem Grundstücksmarkt wahr. Allerdings sind die Flächen aufgrund mehrfacher spekulativer Verkäufe in der Vergangenheit sehr hoch bewertet und so passt das Preisniveau (noch) nicht zu den aktuellen Erfordernissen. Im Bereich der weiterhin gefragten Logistikimmobilien sind dagegen kaum noch passende, erschlossene und unbebaute Flächen verfügbar. Hier müssen zunehmend bebaute, zum Teil innerstädtische Flächen hergerichtet werden. Im Ertragsbereich sehen die (soliden) Entwickler wenige Risiken, da einerseits erst gestartet wird, wenn Ankermieter oder Käufer gebunden sind. Andererseits lassen sich auch Preissteigerungen noch weitergeben und Mietverträge sind häufig indexiert.

Als wesentlich leidtragende der Entwicklungen kann der Miet-Wohnungsbau gesehen werden - eine paradoxe Situation, da der Bedarf an Wohnraum nach wie vor hoch ist. Beklagt werden einerseits die wenig verlässlichen Förderrahmenbedingungen und andererseits die gestiegenen Preise und Zinsen, die sich so gut wie nicht an die Mieter weitergeben lassen, wodurch bereits zahlreiche Projekte abgesagt oder eingefroren wurden. Entwicklungen unter Vorbehalt bestimmter Vorvermietungsquoten sind im Wohnungsbau quasi nicht realisierbar, sodass zum Teil nur eine Fokussierung der Projektentwicklung auf Eigentumswohnungen mit entsprechenden Vorverkaufsquoten als Ausweg gesehen wird. Aber auch hier verhalten sich viele private Haushalte zurückhaltend angesichts steigender Zinsen. Entwickler von Pflegeimmobilien dagegen schauen gelassener in die Zukunft, zumal die Ertragsseite aufgrund der staatlichen Regulierung wenig risikobehaftet und die Nachfrage vorhanden ist.

Im Bereich des sehr heterogenen Einzelhandels wird es auf die Retailer beziehungsweise deren Produkte ankommen, da sich aufgrund der abschwächenden Konjunktur Veränderungen in der Kaufkraft und damit den Einzelhandelsumsätzen kommen wird. Das wird sich, je nach Produktgruppe, auf die Flächennachfrage sowie die Tragfähigkeit des einen oder anderen Geschäftsmodells auswirken.

Zuletzt noch einen Blick auf die Entwicklung von Hotelimmobilien. Nach extremen Verwerfungen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie und einem darauffolgenden Reiseboom muss sich die Branche orientieren und leidet wie auch alle anderen Bereiche unter den aktuellen Rahmenbedingungen und zusätzlich der risikobehafteten Ertragssituation. Das Investoreninteresse richtet sich nun eher auf Ferienhotels, vor allem auf High-End-Ferienressorts. Was das alles mit dem GaLaBau zu tun hat? Zunächst einmal liegt auf der Hand, dass jedes Neubauprojekt auch ein mehr oder minder großes Volumen an Außenanlagen mit sich bringt. Zunehmende Anforderungen durch das Thema Nachhaltigkeit werden an die Betriebe weitergegeben führen aber auch zu erhöhter Nachfrage nach grünen Konzepten für Gebäude, nicht nur in Bezug auf die Außenanlagen, sondern auch auf (wirtschaftliche!) Dach- und Fassadenbegrünung.

Die Immobilienwirtschaft ist zwar nicht Haupt-Umsatzbringer der Branche aber speziell im Logistik- und Wohnungsbereich sowie dem Einzelhandel müssen teils große Außenflächen hergerichtet werden. Wie die Ausführungen zeigen, gibt es hier in Zukunft Immobilienklassen beziehungsweise Auftraggebergruppen, die es zu erschließen oder in den Fokus zu nehmen lohnt. Cash-Cows, wie der Wohnungsbau (insbesondere Reihenhaussiedlungen und der private Wohnungsbau) kommen bereits ins stocken und werden erst dann wieder in Gang kommen, wenn die öffentliche Förderung greift. Angesichts steigender Zinsen wird dann aber eher der Mietwohnungsbau wieder anlaufen.

Mit Blick auf die Baupreise stellen fast alle Entwickler fest, dass bei den Bauunternehmen der Druck steigt, den Auftragsvorlauf zu sichern, sodass die Preise derzeit zumindest auf hohem Niveau verharren, wenn nicht sogar fallen. Das bekommen die Betriebe im GaLaBau, wenn sie nicht bereits betroffen sind, in Kürze zu spüren und müssen beginnen die Prozesse zu optimieren, die Produktivität zu erhöhen und Kosten zu sparen, um im Wettbewerb zu bestehen.

Prof. Dr.-Ing. Heiko Meinen
h.meinen@kullmann-meinen.de