GaLaBau und Recht: Bau-Fachanwalt Rainer Schilling empfiehlt

Arbeiten nach Architektenplänen und Baubeschreibungen reicht nicht immer aus

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In einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH-Urteil vom 21.11.2013, Az. VII ZR 275/12) hat das Gericht Maßstäbe gesetzt, die ein GaLaBau-Unternehmer unbedingt beachten sollte, um sich nicht gewährleistungs- oder schadenersatzpflichtig zu machen.

Der Entscheidung liegt unter anderem folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Unternehmer war von einem Bauträger beauftragt, auf einem Grundstück eine Hof- und Zugangsfläche zu errichten. Der Bauträger sieht die Leistung des Unternehmers als mangelhaft an, weil die Fläche kein Gefälle aufweise. Der Unternehmer verteidigt sich damit, dass weder nach der Baubeschreibung noch nach Architektenplänen ein Gefälle geschuldet und auch zur Sicherstellung der Dauerhaftigkeit der Bauteile oder der Gebrauchstauglichkeit kein Gefälle erforderlich sei. Die Funktionstauglichkeit des Werkes sei nicht beeinträchtigt, weil eine Pfützenbildung ohnehin nicht vermieden werden könne. Das OLG Frankfurt hat sich der Meinung des Unternehmers angeschlossen und ihm bezüglich des nicht vorhandenen Gefälles der Hof- und Zugangsfläche Recht gegeben.

Der Sachverhalt

Die Entscheidung des BGH

Die Meinung des OLG hat der BGH nicht gebilligt. Er hat das Urteil des OLG Frankfurt aufgehoben und an einen anderen Senat des OLG Frankfurt zurückverwiesen. Das Urteil des BGH trägt den amtlichen Leitsatz: "Ob eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, kann nicht allgemein danach beurteilt werden, dass es in der Baubeschreibung nicht vorgesehen und auch nicht zwingend erforderlich ist. Es kommt vielmehr darauf an, ob der Besteller ein solches Gefälle nach den dem Vertrag zugrunde liegenden Umständen, insbesondere dem vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard erwarten kann."

In den Urteilsgründen meint der BGH sodann, der Unternehmer könne sich nicht abschließend auf Leistungsbeschreibungen in Bauträgerverträgen oder auf Pläne verlassen. Viele Details der Ausführung seien dort normalerweise nicht erwähnt und auch nicht genauer beschrieben. Daraus, dass ein bestimmtes Ausführungsdetail nicht erwähnt sei, könne nicht ohne weiteres geschlossen werden, was im speziellen Fall geschuldet sei. Vielmehr müsse unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Vertrages geprüft werden, ob eine bestimmte Qualität der Ausführung stillschweigend vereinbart ist.

Solche Qualitätsanforderungen sollen nicht nur aus dem Vertragstext, sondern gerade auch aus den sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfeldes, dem qualitativen Zuschnitt des Objekts sowie dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes sich ergeben. Entspreche das Bauwerk dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, könne der Besteller in der Regel auch die Ausführung nicht näher beschriebener Details in diesem Standard verlangen und muss sich gerade nicht mit einem Mindeststandard zufriedengeben.

Dem BGH ist bei seiner gesamten Urteilsbegründung anzumerken, dass er sehr dazu tendiert, dass im konkreten Fall die Hof- und Zugangsfläche ein Gefälle aufweisen muss. Lediglich weil das Gericht noch ergänzende Feststellungen für notwendig erachtete, hat der BGH die Sache nicht abschließend selbst entschieden, sondern nochmals an das OLG Frankfurt zurückverwiesen.

Lehren aus dem BGH-Urteil

Jede Fachfirma, die einen Auftrag ausführt, kann sich nach der Meinung des BGH gerade nicht nur auf Leistungsverzeichnis und Pläne verlassen. Der BGH verlangt wohl zwingend, dass sich eine Fachfirma, wie zum Beispiel ein GaLaBau-Unternehmen, selbst darum bemüht zu ergründen, was nach der Ausstattungsbeschreibung beziehungsweise nach dem Qualitätsstandard unbedingt als erforderlich angesehen werden muss. Dementsprechend hätte der GaLaBau-Unternehmer bei dem vom BGH entschiedenen Fall sicherlich gut daran getan, zuvor beim Auftraggeber wegen des nicht aus den vertraglichen Unterlagen ersichtlichen Gefälles der Hof- und Zugangsfläche nachzufragen beziehungsweise wegen fehlender Angaben sogar Bedenken nach § 4 Abs. 3 VOB/B anzumelden. Insbesondere gibt es nach der Meinung des BGH keine Regel, dass nur das auszuführen ist, was zwingend aus der Leistungsbeschreibung oder aus Plänen ersichtlich ist. Mit der neuen Entscheidung des BGH können den Auftragnehmer weitergehende Pflichten treffen, als es sich aus den ausdrücklich genannten vertraglichen Unterlagen ergibt.

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 Rainer Schilling
Autor

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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