Nicht aufgepasst und schon droht Haftung

Auch Fachunternehmer müssen öffentlich-rechtliche Vorschriften beachten

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Recht und Normen
GaLaBau-Unternehmen befassen sich im Rahmen ihrer Tätigkeit auch immer wieder mit der Errichtung beziehungsweise dem Umbau von Gartenhäusern. Foto: siepmannH/pixelio.de

GaLaBau-Unternehmen befassen sich im Rahmen ihrer Tätigkeit auch immer wieder mit der Errichtung beziehungsweise dem Umbau von Gartenhäusern. Hierbei ist besonders zu beachten, dass je nach Bundesland in dem das Haus steht und je nach Größe dieser Häuser es sich allzu leicht um genehmigungspflichtige Bauvorhaben handeln kann. Allzu leicht kann es für Unternehmer bei Arbeiten an solchen Gartenhäusern zu einer erheblichen Haftung aus einer Richtung kommen, an die die Unternehmer wohl kaum denken. So auch bei einem vom Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg entschiedenen Fall.

Viele dieser Gartenhäuser sind nach heutigem Recht als baurechtswidrig anzusehen. Dennoch dürfen sie zumeist unbefristet oder auf längere Zeit befristet stehenbleiben, da sie häufig Bestandsschutz genießen. So auch bei dem Gartenhaus, mit dem sich das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg befassen musste. Nach einhelliger Rechtsprechung wird der Bestandsschutz für solche Häuser nicht aufgehoben, wenn an diesem reine Reparaturarbeiten, die auch eine Qualitätsverbesserung darstellen können, vorgenommen werden.

Im vorliegenden Fall ließen die Eigentümer eines solchen Gartenhauses jedoch das bestehende Dach verändern und eine Attika einbauen. Dies veranlasste die zuständige Bauaufsichtsbehörde zu einer Abrissverfügung für das Gartenhaus mit der Begründung, eine Teilerneuerung einer Dachkonstruktion unter Veränderung der Dachneigung und dem Einbau einer Attika gehe über die bloße Instandhaltung hinaus und stelle eine wesentliche Veränderung des bestandsgeschützten Gebäudes dar. Mit diesen Umbaumaßnahmen, die mehr als nur eine Reparatur darstellten, entfalle der Bestandsschutz, so dass die Bauaufsichtsbehörde zu Recht den Abriss des gesamten Bauvorhabens verlangen könne.

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Unternehmern sei angeraten, sich nicht nur bei Neubauten, sondern bei jeglichen baulichen Veränderungen die bauaufsichtliche Genehmigung vom Auftraggeber vorlegen zu lassen. Foto: Moritz Lösch/Neue Landschaft

Während des Rechtsstreits vor Gericht ließen die Eigentümer des Gartenhauses das Dach zurückbauen und die Attika entfernen. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg war jedoch der Meinung, dass mit den Umbaumaßnahmen der Bestandsschutz endgültig erloschen sei. Der spätere Rückbau lasse einen einmal erloschenen Bestandsschutz nicht mehr neu aufleben, so dass das Gartenhaus als baurechtswidrig anzusehen und aufgrund der Abrissverfügung der Bauaufsichtsbehörde zu Recht zu beseitigen sei.

Diese behördliche Maßnahme betrifft zwar in erster Linie die Eigentümer des Gartenhauses. Der Unternehmer, der die Arbeiten ausgeführt hat, muss aber damit rechnen, in die Haftung zu geraten. Ein Fachbauunternehmer, der an einem Bauvorhaben Änderungen vornimmt, die genehmigungspflichtig sind, ohne eine derartige Genehmigung einzuholen beziehungsweise sich eine solche von den Eigentümern zeigen zu lassen, geht ein erhebliches Risiko ein und gerät allzu leicht in die Mithaft.

In Gebieten, wo derartige Gartenhäuser nur stehen bleiben dürfen, weil sie Bestandsschutz genießen, was in erheblichem Umfang im Gebiet der ehemaligen DDR der Fall ist, sollte ein Unternehmer besonders vorsichtig sein. Er muss mit lediglich geduldeten Gartenhäusern rechnen und hat eine eigene Fürsorgepflicht gegenüber seinem Auftraggeber, damit dieser nicht durch unzulässige Arbeiten einen erheblichen nicht mehr gutzumachenden Schaden erleidet. Jedem Unternehmer sei dringend angeraten, nicht nur bei Neubauten, sondern bei jeglichen baulichen Veränderungen, die genehmigungspflichtig sind oder den Bestandsschutz eines Gebäudes beeinträchtigen, sich vorab die bauaufsichtliche Genehmigung durch den Auftraggeber vorlegen zu lassen. Ansonsten muss der Unternehmer damit rechnen, mit in die Haftung zu geraten, wenn der Auftraggeber wegen der Arbeiten einen Schaden erleidet. Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Rainer Schilling

 Rainer Schilling
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Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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