Außenanlagen in der Immobilienbewertung

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Außenanlagen GaLaBau
Foto: Johannes Gerstenberg/pixelio.de

Wie werden Außenanlagen bisher in den Wertermittlungsverfahren nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) berücksichtigt? Und wie kann ihr Potenzial als Werttreiber gemessen werden? In der Immobilienbewertungspraxis werden bestimmte Parameter, die den Marktwert von Immobilien bestimmen, von Außenanlagen berührt. Doch ihr wahrer Wertanteil liegt aufgrund einer unklaren Abgrenzung des Außenanlagenbegriffs in einer Grauzone.

Das Thema Immobilienwertermittlung hat für die Garten- und Landschaftsbaubranche unzweifelhaft eine wichtige Bedeutung. Außenanlagen gehören nicht nur unmittelbar zu dem Gesamtobjekt einer Liegenschaft, sie stehen im Zusammenhang mit dem gesamten Immobilienwert und in Wechselwirkung mit allen zum Grundstück gehörenden Bestandteilen. Doch welchen Werteinfluss wird ihnen in der Praxis von praktizierenden Immobiliengutachtern zugeteilt? Fachgespräche mit Experten aus dem Garten- und Landschaftsbau an der Hochschule Osnabrück, mit Spezialisten aus der Immobilienbranche und Immobiliensachverständigen zeigen, dass der Begriff Außenanlagen branchenübergreifend unterschiedlich verstanden wird. Diese Grauzone wurde im Rahmen einer Studie an der Hochschule Osnabrück durchleuchtet.

Zunächst gilt es, sich einen Überblick über die Grundlagen der Immobilienbewertung zu verschaffen, um die wertbeeinflussenden Parameter, die von Außenanlagen berührt werden, heraus kristallisieren zu können.

Der Begriff Außenanlagen

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die in Deutschland Grundlage für die Ermittlung der Verkehrswerte von bebauten und unbebauten Grundstücken ist, unterscheidet Außenanlagen in bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen (Aufwuchs). Der Begriff Außenanlagen wird in verschiedenen Rechtsgrundlagen unterschiedlichen Umfangs definiert. In der Immobilienbewertungspraxis kommen das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), die DIN 276 (Kosten im Bauwesen) und in die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) zum Tragen.

Zunächst zeigen die Festsetzungen aus §§93 und 194 BGB grundsätzlich, dass Pflanzen definitionsgemäß wesentlich zum Gebäude gehören. Für eine genauere Definition bezieht sich die ImmoWertV auf die Gliederung der DIN 276. Sie zeigt auf, welche Teile des Grundstücks beziehungsweise der Bauleistungen definitionsgemäß im Hochbau zu Außenanlagen zählen. Damit legt sie auch Unterscheidungsmerkmale sowie Begrifflichkeiten diesbezüglich fest. In der Wertermittlungspraxis wird die DIN 276 aufgrund ihrer Genauigkeit allerdings als praxisuntauglich angesehen.1 Vorzugsweise wird die weniger detaillierte Einteilung der II. BV favorisiert.2

Die Begrifflichkeiten für Außenanlagen in der II. BV finden sich in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz, in Bezug auf die Aufstellung der zur Herstellung von Außenanlagen erforderlichen Gesamtkosten, wieder. Die definierten Bauleistungen für Außenanlagen werden unter Satz 2 Baukosten folgendermaßen beschrieben:

  • die Kosten der Entwässerungs- und Versorgungsanlagen vom Hausanschluss ab bis an das öffentliche Netz oder an nichtöffentliche Anlagen, die Daueranlagen sind [...], außerdem alle anderen Entwässerungs- und Versorgungsanlagen außerhalb der Gebäude, Kleinkläranlagen, Sammelgruben, Brunnen, Zapfstellen und so weiter,
  • die Kosten für das Anlegen von Höfen, Wegen und Einfriedungen, nicht öffentliche Spielplätzen und so weiter,
  • die Kosten der Gartenanlagen und Pflanzungen, die nicht zu den besonderen Betriebseinrichtungen gehören, der nicht mit einem Gebäude verbundenen Freitreppen, Stützmauern, fest eingebauten Flaggenmaste, Teppichklopfstangen, Wäschepfähle und so weiter,
  • die Kosten sonstiger Außenanlagen, zum Beispiel Luftschutzanlagen, Kosten für Teilabbrüche außerhalb der Gebäude, soweit sie nicht zu den Kosten für das Herrichten des Baugrundstücks gehören.

Zu den Kosten der Außenanlagen gehören auch die Kosten aller eingebauten oder mit den Außenanlagen fest verbundenen Sachen, die Kosten aller vom Bauherrn erstmalig zu beschaffenden, nicht eingebauten oder nicht fest verbundenen Sachen an und in den Außenanlagen, zum Beispiel Aufsteckschlüssel für äußere Leitungshähne und -ventile, Feuerlöschanlagen (Schläuche, Stand- und Stahlrohre für äußere Feuerlöschanlagen)."3

Unabhängig von der Definition für Außenanlagen, die in der Verkehrswertermittlung ausschließlich für eine sinnvolle Aufteilung dient, müssen alle zum Gebäude gehörenden Bestandteile sowie ihr Zubehör in die Wertermittlung einfließen und marktgerecht bewertet werden. Eine exakte Definition für Außenanlagen, an die sich Immobiliensachverständige bei der Gutachtenerstellung richten müssen, so zeigen die Recherchen, existiert derzeit nicht.4

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Für vorhandene Außenanlagen können Zu- oder Abschläge aufgrund von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen bei der Sachwertermittlung angesetzt werden. Hier die Außenanlage einer Gewerbeimmobilie. Foto: ELCA
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"Gartenanlagen und Pflanzungen, die nicht zu den besonderen Betriebseinrichtungen gehören", sind nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) Teil der Außenanlagen. Foto: Ernst Meissner/Schmale GaLaBau GmbH

Außenanlagen in den Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV

Neben der Eingrenzung des Begriffs müssen auch die in Deutschland normierten Wertermittlungsverfahren im Hinblick auf die Berücksichtigung von Außenanlagen untersucht werden. Im Folgenden werden die wichtigsten Parameter näher beleuchtet.

Außenanlagen fließen unterschiedlich in die Wertermittlung ein. Der Marktwert von bebauten Grundstücken wird durch drei Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV bestimmt - das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die wichtigsten Faktoren in allen drei Verfahren sind "1. die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung) und 2. die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks."5

Das Vergleichswertverfahren

Der Vergleichswert bebauter Grundstücke wird durch vergleichbare Verkaufspreise abgebildet und nimmt im Zuge des Verfahrens keine Trennung in Grund und Boden vor. Die baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen müssen also im Zusammenwirken mit dem Gesamtobjekt vergleichbar sein. Merkmale, die Außenanlagen betreffen und nicht mit dem Vergleichsobjekt übereinstimmen, können durch Zu- oder Abschläge mit den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen angerechnet werden. Das Vergleichswertverfahren eignet sich üblicherweise für die kaufpreisorientierte Bewertung und dient zur Ermittlung eines vergleichbaren Verkaufspreises. Auch der Einfluss von Außenanlagen richtet sich dementsprechend nach vergleichbaren Merkmalen der Vergleichsobjekte. Der Vergleichswertanteil von Außenanlagen ist ein aus der Vergangenheit reproduzierter Wert von Grund und Boden.

Das Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren fließen die Herstellungskosten von baulichen Außenanlagen sowie die der sonstigen Anlagen in die Wertermittlung ein. Dies ist für diejenigen Außenanlagen der Fall, die nicht bereits mit dem so genannten Sachwertfaktor, der das ortsübliche Grün berücksichtigt, abgegolten sind. Des Weiteren können für vorhandene Außenanlagen Zu- oder Abschläge aufgrund von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen bei der Sachwertermittlung angesetzt werden. Man kann sagen, dass der Sachwertanteil von Außenanlagen nach dem Sachwertverfahren gewissermaßen eine Nachbildung von ihren Herstellungskosten in der Gegenwart ist. Der Sachwert der Immobilie bildet einen sachlichen Wert ab, der auf marktgerechten Kosten für ihre Neuerrichtung basiert. Mehr- oder Minderwerte durch Nutzwerte fließen durch Sachverständigenerfahrungen mit ein und müssen in jedem Fall den Markt wirtschaftlich erkennen lassen.

In dem Vergleichswert sowie im Sachwert werden die Pflege- und Instandhaltungskosten der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen nicht wertmäßig erfasst. Ihnen wird lediglich in besonderen Fällen durch erfahrungsgemäße Abschläge Rechnung getragen.

Das Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren haben Außenanlagen einerseits Einfluss auf die marktüblich erzielbaren Erträge und andererseits auf die Bewirtschaftungskosten. Die Roherträge können zum Beispiel positiv beeinflusst werden, indem insbesondere höhere Miet- und Pachteinnahmen durch Gartennutzung und vorhandene Stellplätze hervorgerufen werden. Auch ein werterhöhender Aufwuchs kann in den Erträgen Berücksichtigung finden.

Die Untersuchungen an der Hochschule Osnabrück zeigen allerdings, dass in Gutachten die zusätzlichen Erträge durch Außenanlagen häufig nicht als solche separat ausgewiesen werden. Stattdessen werden sie vielmehr mit dem Gebäuderohertrag abgegolten. Alles was darüber hinausgeht, wird mit Zu- oder Abschlägen unter besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in den Ertragswert einkalkuliert.

Parallel verursachen Außenanlagen jedoch auch Bewirtschaftungskosten, in Form von Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähigen Betriebskosten. Auch hier zeigt sich, dass in Gutachten bislang ein Großteil der vorhandenen Außenanlagen nicht gesondert in die Kalkulation des Marktwertes einfließt, sondern mit dem Gebäude abgegolten wird. Diese Tatsache könnte vor allem auf den nicht klar abgegrenzten Außenanlagenbegriff in der Immobilienbewertung zurückzuführen sein.

Die Abbildung auf Seite 47 veranschaulicht, welche Parameter in der Ertragswertermittlung von Außenanlagen berührt werden.

Da für Außenanlagen in der Ertragswertermittlung bisher jedoch keine Erfahrungssätze hinsichtlich dieser Zu- oder Abschläge existieren, muss eine Möglichkeit erarbeitet werden, ihre Mehr- und Minderwerte auf den Ertragswert messen zu können.

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Ermittlung des tatsächlichen kalkulierbaren Werteinflusses von Außenanlagen - ein Ausblick

Um die gewonnen Erkenntnisse für die praktische Anwendung zu erhärten, wird im nächsten Schritt der Forschungen eine Datenerhebung auf Basis von vorhandenen Ertragswertgutachten und realen Verkaufspreisen durchgeführt. Damit kann eine qualitative und quantitative Beurteilung bezüglich des Werteinflusses von Außenanlagen getroffen werden. Hierzu stellen die bisherigen Vorarbeiten einen Kriterienkatalog als Unterstützung für die Evaluation zur Verfügung. Er beinhaltet nicht nur die, für die Rohertragsanteile bedeutenden wertbeeinflussenden Merkmale sowie funktionalen Werteinflüsse für Außenanlagen; er soll den Befragten auch als Unterstützung für die Einschätzung der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, die explizit vorhandene Außenanlagen verursachen, dienen. Außerdem soll mit den Ergebnissen offen gelegt werden, in welchen Fällen Außenanlagen in den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen zum Tragen kommen.

Welche Erkenntnisse eine Datenerhebung mit sich bringt

Die Ergebnisse der Untersuchungen an der Hochschule Osnabrück zeigen, dass Außenanlagen Einfluss auf den Marktwert von Immobilien ausüben. Da ihr Wertanteil in den Wertermittlungsverfahren allerdings unklar abgegrenzt ist, wird ihr Potenzial nicht eindeutig erkannt. Die Grundlagen für eine Datenerhebung, die in der Vorstudie erarbeitet wurden, ermöglichen eine quantitative und qualitative Beurteilung des Zusammenhangs zwischen Außenanlagen und dem Marktwert bebauter Grundstücke. Ziel der Befragung von Immobiliensachverständigen wird es sein, einen Bezug hinsichtlich der wertbeeinflussenden Außenanlagenkriterien zu den tatsächlichen Ertragswerten von Bestandsimmobilien herzustellen. In Abhängigkeit von verschiedenen Ertragsobjektarten und Gebäudezwecken würde somit eine Einschätzung des Potenzials von Außenanlagen für den Marktwert ermöglicht. Hiermit könnte zum Beispiel eine Basis für zukünftige Ertragswertermittlungen in Form von prozentualen Wertansätzen geschaffen werden. Ähnlich wie die Erfahrungssätze für die Sachwertermittlung, könnten solche ebenfalls für Zu- oder Abschläge der besonderen objektspezifischen Wertanteile für die Ertragswertermittlungspraxis erarbeitet werden. Ferner könnten die Erkenntnisse aus dieser aufbauenden Studie zeigen, ab wann sich eine Investition in Außenanlagen für einen Investor lohnt. Hier fließen alle in dem Kriterienkatalog erarbeiteten Merkmale und funktionalen Werteinflüsse mit ein. Eine Clusterung sowohl nach Außenanlagen als auch nach Gebäudearten unter Berücksichtigung der entsprechenden Wechselwirkungen könnte das Potenzial wertsenkender und -erhöhender Investitionen in Außenanlagen offenbaren. So könnte zum Beispiel ein parkähnlicher Garten durch die Optimierung der Arbeitsplatzgestaltung, ertragssteigernd für eine Büroimmobilie sein. Das weiterführende Forschungsprojekt könnte auch das Wertempfinden für Außenanlagen der Marktteilnehmer steigern, eine Vereinfachung von Außenanlagenwertermittlungen in der Praxis ermöglichen und für zukünftige Außenanlageninvestitionen von Bedeutung sein.

1) Vgl. Keiber (2014) S. 530.

2) Vgl. Keiber (2014) S. 529-530.

3) Zit. N. Anlage 1 zu § 5 Absatz 5 II. BV.

4) Vgl. Kleiber (2014) S. 530.

5) Zit. N. § 8 ImmoWertV.

Literatur

Franke, Christin: Außenanlagen in der Immobilienbewertung, Masterthesis, Hochschule Osnabrück, 2015.

DIN Deutsches Institut für Normung e. V. (2006) DIN 276-1 Kosten im Bauwesen - Teil 1: Hochbau - Tabelle 1-500 Kostengruppen "Außenanlagen"

Immobilienwertermittlungsverordnung. (19. Mai 2010). Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV). Deutschland.

BauGB (2006) Bürgerliches Gesetzbuch idF v. 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) m.W.v. 20.12.2013 §192-199.

II. BV (2007) Zweite Berechnungsverordnung idF v. 12.10.1990, zuletzt geändert durch das Gesetz am 23.11.2007 (BGBl. I S. 1042) Anlage 1 (zu § 5 Absatz 5) Aufstellung der Gesamtkosten - Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz.

Kleiber, W. (2014). Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV (7. vollständig neu überarbeitete Auflage). Köln: Bundesanzeigerverlag GmbH. n

M.Eng. Christin Franke
Autorin

Projektmanagement

Prof. Dr. Heiko Meinen
Autor

Leiter des Instituts für nachhaltiges Wirtschaften in der Bau- und Immobilienwirtschaft (inwb), Hochschule Osnabrück

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