Interessantes aus der Rechtsprechung für das Bauwesen

Im Laufe meiner langen beruflichen Tätigkeit als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht habe ich den Erfindungsreichtum der Auftraggeber kennengelernt, was alles entweder konkret oder pauschal auf die Unternehmer umzulegen versucht wird.

1. Das Unwesen der Umlagen

Schon recht früh hat der Bundesgerichtshof bei der Unsitte eingegriffen, Kosten für die Beseitigung angefallenen Bauschutts oder Baumüll auf die Unternehmer umzulegen. Dabei wurde versucht, prozentual von der Auftrags- oder Abrechnungssumme einen Betrag auf die Unternehmer abzuwälzen. Hierbei waren zum Teil auch Gewerke betroffen, bei denen kein Bauschutt oder Baumüll anfallen konnte.

Für Bauschutt und Baumüll hat der Bundesgerichtshof zum Glück konkret verlangt, dass der Auftraggeber den Unternehmer zur Beseitigung seines Mülls auffordern muss. Kommt der Unternehmer der Aufforderung des Auftraggebers nicht nach, so ist dieser dann berechtigt, selbst Maßnahmen zu ergreifen und eine Kostenerstattung zu verlangen.

Wenn der Auftraggeber nicht aufpasst, wer den Müll verursacht hat, kann er den verantwortlichen Unternehmer nicht zur Beseitigung auffordern, so dass er auf den Kosten sitzenbleibt. In der Vergangenheit musste ich mehrfach feststellen, dass Auftraggeber mit ihren Umlageklauseln versucht haben ein Geschäft zu machen, weil pauschal mehr umgelegt wurde, als der Auftraggeber selbst an Kosten hatte.

In einer Entscheidung des Berliner Kammergerichtes befassten sich die Richter wieder einmal mit wirksamen beziehungsweise unwirksamen vom Auftraggeber gestellten Umlageklauseln.

a) Die Entscheidung des Gerichts für die Umlage von Kosten der Bauleistungsversicherung

Bei dem entschiedenen Fall (Az. 21 U 176/24, Urteil vom 18.7.2025) ging es darum, ob ein Auftraggeber in einem von ihm vorgefertigten Vergabeprotokoll 0,35 Prozent der Nettoauftragssumme (einschließlich eines Selbstbehaltes von 1.000 Euro je Schadensfall) für eine von ihm abgeschlossene Bauleistungsversicherung zu Recht verlangen kann oder nicht.

Im konkreten Fall ging es um rund 12. 770 Euro, die der Auftraggeber von der beanspruchten Vergütung des Unternehmers als Umlage abgezogen hatte. Der Unternehmer wollte sich das nicht gefallen lassen und klagte den Betrag ein. Das Berliner Berufungsgericht gab dem Auftraggeber Recht. Die von ihm zum Vertragsgegenstand gemachte Umlageklausel für eine von ihm abgeschlossene Bauwesenversicherung sei nicht unangemessen hoch und benachteilige den Unternehmer nicht in unbilliger Weise. Dies gelte auch für den Selbstbehalt von 1000 Euro. Wenn auch im Vergabeprotokoll die Überschrift über der Umlageklausel von einer Bauwesenversicherung spricht, beeinträchtige dies die Wirksamkeit der Klausel nicht, zumal eine Bauwesenversicherung nur ein anderer Begriff für eine Bauleistungsversicherung sei.

Meines Erachtens sollte man allerdings den Einwand des Oberlandesgerichts Dresden (OLG Dresden, IBR 2025, Seite 113) beachten. Auf Verlangen des Unternehmers soll der Auftraggeber nachweisen müssen, dass er überhaupt eine Bauwesenversicherung abgeschlossen hat. Man könnte allerdings auch die Ansicht vertreten, wonach bei fehlender Versicherung der Auftraggeber den eingetretenen Schaden selbst tragen muss.

Abweichend von seiner Entscheidung hatte das Berliner Kammergericht in einem Urteil vom 11. Februar 2025, Az. 21 U 89/23 noch entschieden, dass man die Kosten für eine Bauleistungsversicherung nicht pauschal umlegen kann. Bei dem damaligen Fall verlangte allerdings der Auftraggeber für die Bauleistungsversicherung eine Umlage von 1,8 Prozent der Auftragssumme, ein Wert der deutlich überhöht erscheint.

b) Die Entscheidung des Gerichts zu weiteren Umlageklauseln

Das Berliner Kammergericht hatte auch zu entscheiden, ob eine in einem Verhandlungsprotokoll enthaltene Klausel wonach der Unternehmer von der Schlussrechnungssumme folgende Umlagen tragen sollte: Verbrauch von Baustrom und Bauwasser sowie die Nutzung der Sanitäranlagen 2,35 Prozent, Bauheizung 1 Prozent und Baustellenkoordination 1 Prozent, wirksam ist. Nach Durchführung der Arbeiten zog der Auftraggeber von der Schlussrechnung des Unternehmers rund 156.000 Euro (= 4,35 % der Schlussrechnungssumme) ab. Dies ließ sich der Unternehmer nicht gefallen und klagte den abgezogenen Betrag bei Gericht ein.

Der Unternehmer hatte in zweiter Instanz bei Gericht mit seiner Klage Erfolg. Das Gericht sieht das vom Auftraggeber gestellte Vergabeprotokoll mit der dort enthaltenen Umlageklausel als Allgemeine Geschäftsbedingung an, das der Inhaltskontrolle gemäß § 307 ff. BGB standhalten muss. Nach Meinung des Berliner Gerichts ziele die Umlageklausel auf den finanziellen Ausgleich für die Versorgung der Baustelle. Dies sei aber keine Hauptleistungspflicht des Bauvertrages. Die Umlageklausel sei eine durch die Rechtsprechung kontrollfähige Preisnebenabrede. Im konkreten Fall benachteilige die Umlageklausel mit insgesamt 4,35 Prozent der Schlussrechnungssumme den Unternehmer unangemessen.

Nach Meinung des Gerichts dürfen die für die Umlage vorgesehenen Leistungen den Wert von 1 Prozent der Nettoabrechnungssumme nicht übersteigen. Ich bin allerdings der Meinung, dass dieser als Höchstwert angesehene Prozentsatz nicht in Stein gemeißelt sein kann. Es kommt immer darauf an, was im Einzelnen alles umgelegt werden soll. Den Richtwert von einem Prozent sollte man allerdings immer im Auge haben.

Mit einer Umlage für eine Baustellenkoordination sollte man prinzipiell nicht einverstanden sein. Es ist eigentlich eine ureigenste Pflicht des Auftraggebers die Baustellenkoordination selbst oder durch eingesetzte Fachleute (Architekten, Bauleiter etc.) zu bewerkstelligen. Es ist zu begrüßen, dass die Rechtsprechung versucht, dem Umlagenunwesen zumindest halbwegs Einhalt zu gebieten.

2. Wann muss ein Auftrag ausgeführt und erfüllt sein?

Leider kommt es zwischen den Vertragsparteien immer wieder zum

Streit, weil in dem zwischen ihnen geschlossenen Vertrag keine genaue

nach dem Kalender bestimmte Fertigstellungsfrist vereinbart wurde. In

einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg (Urteil vom

19.6.2025, Az. 12 U 110/24) hat das Gericht interessante Ausführungen

gemacht, wie in einem solchen Fall verfahren werden soll.

Der Entscheidung des Gerichts lag folgender Sachverhalt zugrunde: In

einem Vertrag zwischen Privatleuten (Verbraucher) und einem Unternehmer

hatten die Parteien vereinbart, dass vom Unternehmer zu liefernde

Bauelemente für ein Haus auf dem von der Auftraggeberseite errichteten

Fundament montiert werden sollen. In dem Vertrag ist keine

Fertigstellungsfrist enthalten, sondern lediglich ein mit einer

Vertragsstrafe gesicherter "Liefertermin" von circa drei bis vier

Monaten nach der ersten Anzahlung. Die Privatleute überwiesen im März

2019 die Anzahlung. Bis Juli 2019 erfolgte durch den Unternehmer

lediglich eine Teilleistung. Selbst im November 2019 ist der Bausatz vom

Unternehmer noch nicht vollständig montiert. Die Privatleute mahnten

sodann am 18. November 2019. Bei der Endabrechnung machten die

Auftraggeber die vereinbarte Vertragsstrafe und sogar noch zusätzlich

weiteren Schadenersatz für die verspätete Fertigstellung geltend. Die

Auftraggeber hatten mit ihrem Abzug von der Schlussrechnung Erfolg.

Die Entscheidung des Gerichts: Die lediglich im Vertrag enthaltene

Circa-Angabe für den Liefer- und Montagetermin stellt keine Vereinbarung

dar, die hinreichend bestimmbar ist. Fehlt es an einer solchen Regelung

im Vertrag, tritt an die Stelle die gesetzliche Regelung des § 271 Abs.

1 BGB.

"Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch den Umständen zu

entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der

Schuldner sie sofort bewirken."

Nach der Vorschrift kann sich der Unternehmer nicht auf seinen

Lorbeeren ausruhen, sondern muss unverzüglich leisten. Dies war bei dem

gegebenen Sachverhalt nicht der Fall, so dass der Unternehmer durch die

Mahnung der Auftraggeberseite in Verzug geraten ist und demnach die

beanspruchte Vertragsstrafe beziehungsweise der Schadenersatz gegen den

säumigen Unternehmer zu Recht geltend gemacht werden konnte. Die

Regelung des § 271 Abs. 1 BGB wird von den Vertragsparteien leider viel

zu wenig beachtet und kann gerade den Unternehmer bei seiner zeitlichen

Disposition unter Druck setzen. Ich rate den Parteien beim Abschluss von

Verträgen für klare Verhältnisse zu sorgen und Circa-Angaben zu

vermeiden. Besonders wichtig ist es, wenn der Vertrag konkrete Daten

enthält, wann welche Leistungen zu erbringen sind. Nur so kann der

Unternehmer disponieren und dem Auftraggeber fristgerecht seine Leistung

abliefern. Dies setzt allerdings stets voraus, dass der Auftraggeber

für die Leistungen des Unternehmers die entsprechenden Vorleistungen

erbringt (z. B. Baufreiheit des Grundstücks, verbindliche Pläne etc.). §

271 Abs. 1 BGB wendet sich nicht einseitig an den Unternehmer. Die

Vorschrift bestimmt auch, dass der Auftraggeber (hier im Gesetz als

Schuldner bezeichnet) unverzüglich die vereinbarte Vergütung, soweit sie

verdient ist, bezahlen muss.

Bei einem BGB-Vertrag ist die Vergütung sofort fällig (bei der

Schlussrechnung allerdings erst nach Abnahme). Ist im Vertragsverhältnis

die VOB zugrunde gelegt, so sind nach § 16 Abs. 1 Nr. 3 VOB/B

Abschlagszahlungen erst binnen 21 Tagen nach Zugang der Rechnung fällig

und eine Schlusszahlung nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B sogar erst nach 30

Tagen. In der Vorschrift wird nicht nach Werk- oder Arbeitstagen

unterschieden. Es gelten die Kalendertage, das heißt in den 21

beziehungsweise 30 Tagen werden hinsichtlich der Fälligkeit auch Sonn-

und Feiertage miteingerechnet. Endet die Frist an einem Sonntag, so ist

die Fälligkeit am nächsten Werktag, das heißt am Montag gegeben.