Ist der Kauf einer Immobilie für ein GaLaBau-Unternehmen sinnvoll?

Wenn bei einem GaLaBau-Unternehmen die Geschäfte gut laufen und der Betrieb größer und größer wird, steht die Geschäftsleitung allzu schnell vor der Entscheidung, größere Geschäftsräume und vielleicht auch größere Außenflächen beschaffen zu müssen.

Immobilienkauf auf Kredit

Es werden dann Überlegungen angestellt, ob man sich zum Immobilienkauf entschließen soll oder ob lediglich eine Anmietung in Betracht kommt. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile. Auf alle Fälle sollte dabei rechtzeitig ein Steuerberater eingeschaltet werden, der das Unternehmen gut kennt, um mit Rat und Tat zur Seite stehen zu können. Da man beim Immobilienkauf stets recht viel Geld in die Hand nehmen muss, wird das GaLaBau-Unternehmen in den meisten Fällen den Immobilienerwerb nur in Verbindung mit einem Kredit schultern können. Bei der derzeitigen Lage auf dem Kapitalmarkt mit seinen historisch niedrigen Kreditzinsen wird die Entscheidung häufiger als früher zugunsten eines darlehensfinanzierten Kaufs einer Immobilie als zur Anmietung ausfallen. Bei dem Darlehen sollte eine zur Firmenstrategie passende Laufzeit gewählt werden, was bei den heutigen Kreditkonditionen fast immer eine Kreditaufnahme mit einer möglichst langen Laufzeit bedeutet (am Markt werden sogar Laufzeiten von fünfzehn Jahren und länger angeboten). Bei den niedrigen Zinsen und einer Tilgungsrate von ein bis zwei Prozent p. a. ist die Belastung für den Kreditnehmer nicht allzu hoch.

Darüber hinaus lassen sich heute zumeist noch Sondertilgungen von fünf bis zehn Prozent jährlich vereinbaren. Bei einem Kredit von 1.000.000 Euro und entsprechender Bonität des Darlehensnehmers beziehungsweise ausreichend werthaltigen Sicherheiten beträgt die monatliche Belastung durch Kreditzinsen und Tilgung je nach Laufzeit und konkreten Konditionen zwischen 2500 Euro und 4000 Euro im Monat. In der monatlich an das Kreditinstitut zu zahlenden Rate macht häufig die Hälfte des Betrages die anfallenden Kreditzinsen aus, die sogar zumeist noch steuermindernd genutzt werden können.

Aufteilung des Kredits sowie dessen Kündigung

Bei größeren Darlehen bietet sich darüber hinaus die Möglichkeit eines Splittings an, das heißt man teilt den benötigten Darlehensbetrag auf zwei Verträge auf - einen mit kürzerer Laufzeit (Folge hierfür: besonders niedrige Darlehenszinsen) und einen mit längerer Laufzeit. Wer ein Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren als zu lang empfindet, muss keine Angst vor solchen Laufzeiten haben. Hier hilft dem Darlehensnehmer § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Nach der Vorschrift kann der Darlehensnehmer sich einseitig von dem Darlehen durch Kündigung nach Ablauf von zehn Jahren lösen, ohne dass das darlehensgewährende Kreditinstitut hiergegen etwas unternehmen kann. Dieses Kündigungsrecht kann auch nicht vom Darlehensgeber durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Der Darlehensnehmer hat dementsprechend nach Ablauf von zehn Jahren die volle Verfügungs- und Handlungsfreiheit wieder zurück und kann das Darlehen trotz vereinbarter längerer Laufzeit tilgen beziehungsweise umschulden.

Geschäftsimmobilie als Altersversorgung

Besonders vorteilhaft und steuerlich interessant kann es sein, wenn nicht die GaLaBau-Firma die Immobilie erwirbt, sondern deren Inhaber beziehungsweise deren Inhaberfamilie. Diese vermieten sodann die Immobilie an die GaLaBau-Firma. Hierdurch lässt sich gegebenenfalls durch die monatlich anfallenden von der Firma zu zahlenden Mieten eine Altersversorgung für die Inhaberfamilie aufbauen, was insbesondere dann von Interesse sein kann, wenn die Inhaber die Firma an die Nachfolgegeneration übergeben wollen und die von der Firma gezahlte Miete dann als Altersversorgung der älteren Generation dient.

Kein unüberlegter Schnellschuss bei notariellen Verträgen

Der Erwerb eines Grundstücks mit Haus oder auch einer Eigentumswohnung ist nur mittels notariellen Vertrags möglich. Wegen der Risiken und Bedeutung eines solchen Vertrags empfiehlt es sich, mit der notwendigen Sorgfalt an ein solches Geschäft heranzugehen. Leider lassen die Texte von notariellen Urkunden oft sehr zu wünschen übrig. Sie gehen oft viel zu wenig auf die speziellen Bedürfnisse der Parteien ein. Mit zu diesem Ergebnis tragen die von Notaren in Computern gespeicherten vorformulierten Vertragstexte bei, die unbedingt der individuellen Anpassung auf das konkrete Geschäft bedürfen.

Beschaffenheitsvereinbarungen gehören in den Vertragstext

Insbesondere der Käufer einer Immobilie sollte sich gut überlegen, was er alles in der notariellen Urkunde geregelt haben will und welche Ansprüche er beim Kauf der Immobilie möglicherweise verwirklicht sehen will. In einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH-Urteil vom 06.11.2015, Az. V ZR 78/14) ging es um den Erwerb eines 2002/2003 errichteten Wohnhauses mit Grundstück zum Preis von immerhin 550.000 Euro was mit Grunderwerbsteuer, Notar, Gericht beim Käufer Kosten von weit über 600.000 Euro ausgemacht hat. Wie bei gebrauchten Immobilien üblich, schloss der Verkäufer die Rechte des Käufers wegen Sachmängel des Grundstücks und des Gebäudes aus. Der Verkäufer hatte die Immobilie zuvor in einem Exposé und auf seiner Internetseite angeboten und darin eine Wohnfläche von rund 200 m² und eine Nutzfläche von 15 m² angegeben. Auf Nachfrage hatte der Verkäufer dem Käufer Grundrisszeichnungen der drei Geschosse des Gebäudes mit Angaben der Flächenmaße ausgehändigt. Bei einer Addition der einzelnen Maße ergab sich für die Räume und Dachterrasse eine Fläche von 215,3 m². Geraume Zeit nach der notariellen Protokollierung des Kaufvertrages und Eigentumsumschreibung im Grundbuch kam ein Architekt nach Vermessung der Flächen unter Berücksichtigung der Wohnflächenverordnung auf eine Gesamtwohnfläche von lediglich 171,74 m². In der notariellen Urkunde selbst waren weder eine Quadratmeterzahl des Gebäudes noch sonstige Flächenangaben enthalten.

Rechtsstreit vor dem BGH

In dem oben angesprochenen Rechtsstreit begehrte der Käufer vom Verkäufer eine Kaufpreisminderung wegen zu geringer Flächen von immerhin stolzen 66 411 Euro zuzüglich Zinsen und Kosten. Der BGH allerdings wies die Klage des Käufers vollständig ab. Bei seiner Entscheidung stellte das Gericht fest, dass die Beschreibung von Eigenschaften des Grundstücks und des Gebäudes durch den Verkäufer - wie in dem Exposé vor Vertragsschluss geschehen - in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag gefunden hat. Der BGH sah deshalb keine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB als gegeben an. Daran änderten nach Meinung des BGH auch nichts die dem Käufer ausgehändigten Grundrisszeichnungen. Im notariellen Vertrag waren auch sie nicht in irgendeiner Weise angesprochen worden. Mangels konkreter Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der Immobilie sah der BGH keine Veranlassung, zugunsten des Käufers eine Kaufpreisminderung anzunehmen. Bei der Gelegenheit gab der BGH in seinem Urteil nochmals den Hinweis, dass angegebene Wohnflächen sowieso nicht automatisch nach der Wohnflächenverordnung berechnet werden müssen. Der Begriff der Wohnfläche sei kein rechtlicher Terminus technicus. Die ungenaue Regelung im notariellen Vertrag gehe im Zweifel zu Lasten des Käufers, der wohl auch sehen konnte, was er schließlich kaufen konnte.

Alle wichtigen Fakten sollten im notariellen Vertrag enthalten sein

Jedem Käufer, ganz gleich ob er privat oder geschäftlich einen notariellen Grundstückskaufvertrag abschließen will, sei nach der Entscheidung des BGH dringend angeraten, alles, worauf er bezüglich des Kaufgegenstands und seiner Eigenschaften Wert legt, entsprechend in den notariellen Kaufvertag aufnehmen zu lassen. So sollte ein GaLaBau-Unternehmen als Käufer ein besonderes Augenmerk darauf legen, ob die Liegenschaft, die man erwerben will, überhaupt dem beabsichtigten Zweck der Nutzung entspricht. Eine Einsicht in eventuell vorhandene Bebauungs- und Flächennutzungspläne ist unter Umständen bestimmt nicht verkehrt und kann dem Erwerber später viel Ärger ersparen. Es kommt beim Kauf von Immobilien immer wieder vor, dass sie zum Beispiel aufgrund öffentlich-rechtlicher Baubestimmungen oder Beschränkungen gar nicht von GaLaBau-Betrieben gewerblich genutzt werden können. Ist die notarielle Urkunde einmal vollzogen, wird es dem Käufer in den wenigsten Fällen noch mit rechtlichen Mitteln gelingen, den Grundstückskauf rückgängig zu machen. Auch im Immobilienrecht gilt der alte Erfahrungssatz "pacta sunt servanda". Abgeschlossene Verträge müssen - selbst wenn es weh tut - eingehalten werden.