GaLaBau und Recht: Bau-Fachanwalt Rainer Schilling empfiehlt

Können Sie Ihrem Geschäftspartner trauen?

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GaLaBau
Es ist wohl unvermeidlich sich vor Aufnahme von Geschäftsbeziehungen über den Vertragspartner kundig zu machen. Foto: Bojan, AdobeStock

GaLaBau-Unternehmer sind bei Bauträgern, die Neubauprojekte errichten, recht spät mit ihrem Gewerk an der Reihe. Oft wurde schon mehr Geld für die vorangegangenen Gewerke ausgegeben, als im Budget veranschlagt war. Für das Gewerk GaLaBau bleibt dann leider wenig übrig - insbesondere wenn die Baumaßnahme mit einem Verlust abschließt.

Um sich vor Verlusten und Forderungen zu drücken, bedienen sich unseriöse Unternehmer als Auftraggeber aller möglichen Tricks, wie zum Beispiel unberechtigte Rechnungskürzungen oder aufgebauschte Mängelrügen an denen nicht viel dran ist oder auch des "Berliner Modells", wie es von manchen Rechtsanwälten genannt wird. Mit diesem "Modell" hat es folgende Bewandtnis:

Das "Berliner Modell"

Ein finanziell schwacher oder schon fast insolventer in der Rechtsform einer GmbH agierender Bauträger, dessen Gesellschafter gleichzeitig Geschäftsführer der GmbH ist, verkauft seine gesamten Geschäftsanteile an der GmbH an eine Person in Berlin. Der Sitz der Gesellschaft wird nach Berlin verlegt. Die Sitzverlegung und der neue Geschäftsführer der GmbH werden in das Handelsregister eingetragen. Kurze Zeit nach diesem formellen Akt stellt sich heraus, dass in Berlin für die Gesellschaft und ihren Geschäftsführer keine zustellfähige Adresse mehr existiert. Die Berliner Adresse war vorübergehend eine Briefkastenadresse. Wenn man etwas weiter recherchiert wird man allenfalls feststellen, dass inzwischen eine weitere Sitzverlegung zu einer neuen Adresse in Ostdeutschland vorgenommen wurde, die sich allerdings auch nicht als existent herausstellt. Mit diesem Trick gehen zumeist die Gläubiger der GmbH leer aus.

Was ist mit Klage?

Für einen erforderlichen Rechtsstreit kann man die Klage noch nicht einmal zustellen. Von dem Versuch einer Klageerhebung ist dringend abzuraten, weil hierdurch nur weiteres unnötiges Geld verbrannt wird. Obwohl es genügend Anlass gäbe, dass sich Finanzbehörden oder das Registergericht um die Angelegenheit kümmern, wird man feststellen, dass deren Mittel hierzu kaum ausreichen. Auch besteht kein großer Wille sich der Sache anzunehmen. Der Beweis eines bewusst strafbaren Verhaltens der Beteiligten lässt sich fast nie führen, so dass es selten zu erfolgreichen polizeilichen Ermittlungen kommt und die Gläubiger der GmbH in die Röhre schauen. Für den ursprünglichen Inhaber der verkauften GmbH hat es den Vorteil, dass er nicht durch eine Insolvenz belastet ist und ohne weiteres eine neue Gesellschaft gründen kann, bei der er wieder Geschäftsführer sein darf.

Viel zu selten denken Geschädigte, die um ihren Werklohn geprellt worden sind, an die ihnen unter Umständen zustehenden Ansprüche nach dem Bauforderungssicherungsgesetz. So können nach dieser Vorschrift Ansprüche gegen den alten Geschäftsführer bestehen, der sich mittels des "Berliner Modells" aus der Haftung stehlen wollte.

Ansprüche nach Bauforderungssicherungsgesetz

Ist die Bauträger-GmbH von ihrem Auftraggeber für Leistungen bezahlt worden, die der GaLaBau-Unternehmer für den Bauträger erbracht hat, und wurde dieses Geld nicht zur Befriedigung des GaLaBau-Unternehmers verwandt, haftet hierfür in den meisten Fällen der Geschäftsführer der Bauträger-GmbH. Davor schützt ihn auch nicht die Rechtsform der GmbH, die nur eine beschränkte Haftung vorsieht. Für den Geschäftsführer der GmbH ist dieser Schutz nicht gegeben. Wenn die Bauträger-GmbH Gelder vereinnahmt hat, die dem Subunternehmer zustehen, diese aber nicht weitergeleitet wurden, führt dies nach dem Bauforderungssicherungsgesetz in den aller meisten Fällen zur Haftung des Geschäftsführers. In einem solchen Fall sollte man als Subunternehmer nicht die Flinte ins Korn werfen und sich erst einmal den Rat eines Fachanwaltes einholen. Die Erfolgsaussichten gegen den alten Geschäftsführer der GmbH sind oft besser, als man denkt.

Geschäftsführer, die die Konsequenzen des Bauforderungssicherungsgesetzes kennen, sind sich zumeist durchaus ihrer persönlichen Haftung nach dem Gesetz bewusst. Die persönliche Haftung des Geschäftsführers einer GmbH ist auch gegeben, wenn über das Vermögen der GmbH ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, und die GmbH die Gelder nicht weitergeleitet hat, die die Subunternehmerleistungen betreffen. Einen Rechtsstreit gegen den Geschäftsführer persönlich einer GmbH werde ich in Kürze vor dem Landgericht Köln führen. Bei einem Telefongespräch mit dem Geschäftsführer musste ich feststellen, dass er das Bauforderungssicherungsgesetz und seine für ihn gegebene Haftung nicht kannte. Ich hatte den Eindruck, dass er jetzt versuchen wird, den fehlenden Betrag aufzutreiben, um seiner persönlichen Haftung doch noch zu entgehen.

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Käufer durch "Berliner Modell" geprellt

Ähnlich wie bei dem Unternehmer, der seinem Werklohn hinterherläuft, kann es auch dem Kunden der verkauften GmbH gehen. In einem zurzeit von meiner Kanzlei betreuten Fall, verklagt ein Ehepaar, das von einem Bauträger (Rechtsform GmbH) ein Einfamilienhaus erworben hat, diesen wegen erheblicher Mängel am Haus auf Schadenersatz in Höhe von über 50.000,00 Euro, die der Bauträger nicht beseitigt hat. Auch streitet er mit fadenscheinigen Gründen ab, für Mängel verantwortlich zu sein.

Als der Rechtsstreit schon weit fortgeschritten war und nach einer Beweisaufnahme eine für den Bauträger negative Entscheidung bevorstand, bediente sich der Geschäftsführer des oben geschilderten "Berliner Modells". Seitdem fehlt von der Bauträger-GmbH jegliches Lebenszeichen. Selbst der Rechtsanwalt, der den Bauträger im Prozess bisher vertreten hat, ist ratlos, da er keinen Ansprechpartner mehr hat. Es spricht alles dafür, dass die Kläger zwar weitgehend den Rechtsstreit auf dem Papier gewinnen werden, aber den eingeklagten Schadenersatz nie werden realisieren können. Hinzu kommt noch, dass die in dem Rechtsstreit durchgeführte umfangreiche Beweisaufnahme durch Sachverständigengutachten erhebliche Kosten ausgelöst hat, die das Ehepaar als Kläger jetzt auch noch zu tragen hat.

Das Beispiel zeigt, dass es dringend angezeigt ist, vor Aufnahme von Geschäftsbeziehungen sich über den Vertragspartner kundig zu machen, wobei eine Schufa-Auskunft dabei nicht viel weiterhilft. So hatte damals der geflohene Baulöwe Dr. Schneider am Tag seines Verschwindens bei den meisten Auskunfteien noch eine äußerst positive Bewertung. So kann ein nicht geschlossener Vertrag im Nachhinein ein gutes Geschäft gewesen sein.

 Rainer Schilling
Autor

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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