GaLaBau und Recht: Fachanwalt Rainer Schilling empfiehlt

Neues Bauvertragsrecht 2018: Änderungen, die alle Baubeteiligten unbedingt wissen müssen

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Bauordnungsrecht
Neues Bauvertragsrecht zum 01.01.2018. Änderungen, die alle am Bau Beteiligten unbedingt wissen müssen. Foto: Fotolia

Die Vorbereitungszeit auf das neue gesetzliche Bauvertragsrecht und die geänderte kaufrechtliche Mängelhaftung wird ständig kürzer. Viele haben von dem neuen zum 01.01.2018 in Kraft tretenden Recht noch nicht viel gehört, geschweige denn sich mit den Änderungen im Einzelnen näher befasst.

Gut zu wissen ist, dass keine der neuen Vorschriften vor dem 01.01.2018 in Kraft treten und insbesondere keinerlei Rückwirkung entfalten, d. h. für vor dem 01.01.2018 geschlossene Verträge gilt das zurzeit gültige alte Recht, auch wenn der betreffende Vertrag erst im neuen Kalenderjahr ganz oder teilweise erfüllt werden soll. Auch in den meisten Fällen gilt für Nachträge und Mehrmassen dann das alte Recht. Will man gegen Ende des Jahres einen Vertrag schließen, sollte man als Vertragspartei überlegen, ob es unter Umständen günstiger ist, den Vertrag noch im alten Jahr zu schließen oder besser ein paar Tage zu warten, bis neues Recht gilt. So ist es für einen Käufer, der kein Verbraucher ist, ab dem 01.01.2018 wegen des Ersatzes von Aus- und Wiedereinbaukosten bei mangelhaften Baustoffen deutlich günstiger gegenüber der Regelung, die zurzeit gilt.

I. Das Inkrafttreten der neuen Vorschriften

Da der ab dem 01.01.2018 geltende Gesetzestext bereits endgültig feststeht, ist es den Vertragsparteien wohl nicht verwehrt, schon Verträge unter Einbeziehung des neuen Rechts zu schließen zumal dann, wenn die Erfüllung des Vertrages erst für das kommende Jahr vorgesehen ist.

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Bauordnungsrecht
Mit dem neuen Bauvertragsrecht im BGB ist für die VOB der Themenbereich, der noch exklusiv in der VOB geregelt werden kann, deutlich kleiner geworden. Foto: Fotolia

II. Was geschieht mit der VOB nach dem 31.12.2017?

Da eine ganze Reihe Regelungen, die bisher nur in der VOB/B zu finden waren, jetzt mit allerdings überwiegend anderer Formulierung in die neuen Bestimmungen des BGB übernommen wurden, dürfte nach Meinung des Verfassers die VOB maßgeblich an Bedeutung verlieren. Leider ist der Ausschuss, der über die VOB und ihre Formulierung zu befinden hat, äußerst träge. Wie in der Vergangenheit schon häufiger reagiert man zumeist erst mit textlichen Änderungen der VOB, wenn es unbedingt sein muss (z. B. aufgrund eines BGH-Urteils) und es eigentlich schon (fast) zu spät ist. Wie verlautet, befasst man sich in dem Ausschuss zwischenzeitlich mit den Auswirkungen auf die VOB durch das neue Werkvertragsrecht im BGB. Irgendwelche konkreten Änderungs- oder Ergänzungsvorschläge liegen bisher leider nicht vor. Völlig bedeutungslos dürfte die VOB in Teil B nicht werden, da wesentliche regelungsbedürftige Themen leider in das neue Baurecht des BGB nicht aufgenommen wurden. So z. B. die Bedenkenanmeldung durch den Auftragnehmer sowie dessen Hinweispflicht, Regelungen bei Bauverzögerungen, die Mängelhaftung vor Abnahme, Sicherheitsabreden sowie das Recht des Auftraggebers auf Kosten des Auftragnehmers eine Schlussrechnung aufzustellen, wie es in § 14 Abs. 4 VOB/B geregelt ist. Auch fehlen maßgebliche Regelungen zum Stundenlohnvertrag. Mit dem neuen Bauvertragsrecht im BGB ist für die VOB der Themenbereich, der noch exklusiv in der VOB geregelt werden kann, deutlich kleiner geworden.

III. Was bringt das neue Recht?

Es wäre verfehlt hier jetzt die einzelnen Änderungen alle aufzuzählen. Allgemein wird als eine der wichtigsten Neuerungen das Anordnungsrecht des Auftraggebers angesehen, dessen Bedeutung mir für die Praxis überbewertet erscheint. Wichtig dürfte die Neuregelung über die Abschlagszahlung sein. Auch bei wesentlichen Mängeln kann nach neuem Recht nicht mehr generell die Zahlung an den Auftragnehmer verweigert werden. Auch dürfte die vom Gesetz vorgesehene Zustandsfeststellung bei einer vom Auftraggeber verweigerten Abnahme von Bedeutung sein.

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Die Stellung des Verbrauchers wird vom Gesetzgeber mit der Neuregelung noch mehr gestärkt. Foto: Fotolia

Darüber hinaus werden die Kündigung aus wichtigem Grund und der Anspruch des Auftragnehmers auf Erlass einer einstweiligen Verfügung als Leistungsverfügung auf Zahlung eine größere Rolle spielen. Nicht ausreichend informierte Vertragsparteien werden sich nach dem 31.12.2017 in der täglichen Praxis wundern, was unter Umständen unverhofft durch das neue Recht auf sie zukommt. Im Einzelnen werde ich in den nächsten vier Ausgaben der Neuen Landschaft auf die wichtigsten Änderungen eingehen.

IV. Neues im (Bau-) Kaufrecht

Wesentliche Änderungen und Ergänzungen ergeben sich ab dem 01.01.2018 aus den §§ 439 Abs. 3, 445a und 309 Nr. 8b (cc) BGB. Seit einer Entscheidung des VIII. Zivilsenates des BGH gab es die als unbefriedigend empfundene Situation, wonach es im Gegensatz zum Verbraucherkaufvertrag im unternehmerischen Geschäftsverkehr bei der Lieferung einer mängelbehafteten Sache keinen Anspruch des Käufers auf die Erstattung von Aus- und Einbaukosten sondern nur den Ersatz des mangelhaften Materials gab. Diese als ungerecht empfundene Ungleichbehandlung von Verbrauchern und gewerblichen Käufern wurde mit der Neuregelung in § 445a BGB weitgehend beseitigt. Bei einer neu hergestellten Sache ist wegen Aufwendungsersatzansprüchen auch der Regress in der Lieferkette möglich, wobei allerdings in § 445b Abs. 1 BGB zum Teil kürzere Verjährungsfristen beachtet werden müssen. In der Praxis muss anders als im Verbraucher- (Bau-) Kaufvertrag im unternehmerischen Geschäftsverkehr seitens des Käufers stets § 377 HGH beachtet werden. Diese Vorschrift sieht eine unverzügliche Rügepflicht des Käufers vor, die in der Praxis häufig von Käufern nicht beachtet wird. Diese nur im unternehmerischen Geschäftsverkehr für den Käufer geltende Vorschrift führt bei ihrer Nichtbeachtung dazu, dass sowohl die Gewährleistungsansprüche als auch die Aufwendungsersatzansprüche gegen den Verkäufer nicht mehr durchgesetzt werden können. Vor der Außerachtlassung der sofortigen Rügepflicht kann der Verfasser die Käuferseite nur warnen. Immer wieder muss ich Mandanten darauf hinweisen, dass ihre ansonsten wohl zu Recht bestehenden Ansprüche mangels rechtzeitiger unverzüglicher Rüge nicht mehr durchsetzbar sind. Die Fälle häufen sich, da auch § 650 BGB für den Werkliefervertrag auf die Anwendung des Kaufrechts verweist, was auch in diesem Fall zur Anwendbarkeit des § 377 HGB mit den entsprechenden Rechtsfolgen für den Besteller führt.

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Mit Wirkung vom 01.01.2018 muss bei den Landgerichten jetzt bundesweit für eine Einrichtung von Zivilkammern gesorgt werden, die sich speziell mit dem Baurecht befassen. Foto: Fotolia

V. Neue Bestimmungen für den Verbraucherbauvertrag

Vorab vor anderen neuen Vorschriften möchte ich auf den Verbraucherbauvertrag eingehen. Wegen der Wortwahl des Gesetzgebers für diesen Vertragstyp werden bei Verbrauchern unter Umständen Hoffnungen geweckt, die sich nicht erfüllen. Die §§ 650i ff. BGB sind in den aller meisten Fällen überhaupt nicht einschlägig. Der Gesetzgeber definiert den Verbraucherbauvertrag in § 650i BGB wie folgt:

"Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Der Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform."

Wenn man sich die Definition des Vertragstyps gründlich vor Augen führt, ergibt sich, dass der Vorschrift für GaLaBau-Unternehmer keine große Bedeutung beigemessen werden muss. Dem Verbraucherbauvertrag unterfallen nur solche Baumaßnahmen, bei denen ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen verpflichtet wird. Die Vorschrift ist nicht auf Eigenheime oder Wohngebäude eines Verbrauchers beschränkt. Es können durchaus auch gewerblich genutzte Gebäude unter den Vertragstyp fallen, wenn der Auftraggeber nicht gewerblich sondern als Verbraucher (Privatperson) handelt. Allerdings werden von dem Begriff "Gebäude" nicht solche von untergeordneter Funktion erfasst, wie z. B. Carports oder Gartenhütten. Die Herstellungspflicht des Auftragnehmers bezieht sich nach gesetzlicher Definition auf "das Gebäude" mit der Folge, dass die entsprechenden Vorschriften nur dann anwendbar sind, wenn sämtliche Leistungen aus einer Hand zu erbringen sind, wie dies z. B. bei Generalunter- oder Generalübernehmer der Fall ist. Sobald ein Verbraucher mehrere Unternehmer (gewerkeweise) mit der Errichtung oder dem erheblichen Umbau eines Gebäudes beauftragt, sind die Vorschriften des Verbraucherbauvertrages nicht mehr einschlägig. Es gelten dann die Vorschriften des bereits im Gesetz geregelten Verbrauchervertrages (§§ 312 ff. BGB).

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Im GaLaBau-Bereich könnte es in der ersten Zeit zu Unsicherheiten kommen, was im Einzelnen eine Baustreitigkeit ist. Foto: Moritz Lösch, Neue Landschaft

GaLaBau-Unternehmer haben aufgrund ihres üblichen Leistungsumfangs praktisch nie etwas mit dem Verbraucherbauvertrag zu tun, so dass ich mich auf den Hinweis beschränken möchte, dass Unternehmer, die einen Verbraucherbauvertrag schließen, dem Auftraggeber in den meisten Fällen eine recht detaillierte Baubeschreibung geliefert werden muss, deren Mindestinhalt in Art. 249, § 2 Abs. 1 Satz 2 EGBGB geregelt ist. Des Weiteren schreibt die neue Vorschrift im BGB vor, welcher Inhalt im Vertrag auf alle Fälle geregelt werden muss (z. B. verbindliche Regelung des Zeitpunkts der Fertigstellung der Baumaßnahme (§ 651j Abs. 3 BGB) sowie eine recht umständliche Regelung betreffend Abschlagszahlungen und Absicherung des Vergütungsanspruches § 650m BGB). GaLaBau-Unternehmer werden sich aufgrund ihres Tätigkeitsfeldes wohl mit dem Vertragstyp eigentlich nicht ernsthaft befassen müssen.

VI. Es tut sich was bei Gericht

Bisher gab es bei Landgerichten in vielen Bundesländern für Streitigkeiten im zivilen Baurecht keine auf das Gebiet spezialisierten Kammern. Mit Wirkung vom 01.01.2018 muss bei den Landgerichten jetzt bundesweit für eine Einrichtung von Zivilkammern gesorgt werden, die sich speziell mit dem Baurecht befassen.r Eine löbliche Absicht des Gesetzgebers, die in der Praxis wahrscheinlich weniger bringen wird als erhofft, solange man nicht dafür sorgt, dass in den Zivilkammern nicht so häufig die Richter wechseln und der neue Richter praktisch wieder weitgehend von vorne anfängt. Im GaLaBau-Bereich könnte es in der ersten Zeit zu Unsicherheiten kommen, was im Einzelnen eine Baustreitigkeit ist. Wenn ein GaLaBau-Unternehmen lediglich Pflege- oder Pflanzarbeiten vornimmt, dürfte dies keine Baustreitigkeit sein, so dass man nach wie vor mit den nicht spezialisierten Zivilkammern zu tun hat. Für Beklagte, die einen Rechtsstreit verzögern wollen, könnte im GaLaBau-Bereich der Streit über die Zuständigkeit einer Baukammer durchaus ein Grund sein, den Fortgang des Rechtsstreits zu verzögern. Es bleibt abzuwarten, was die Rechtsprechung mit den neuen Zuständigkeitsregelungen anfängt.

In der Oktoberausgabe der Neuen Landschaft setze ich meinen Beitrag zu den Neuregelungen mit denen uns der Gesetzgeber zum 01.01.2018 beglückt hat, fort, insbesondere mit dem gesetzlichen Anordnungsrecht des Bestellers, der Vergütungsanpassung bei Änderungsanordnungen, die nicht der VOB-Regelung entspricht, den Neuregelungen betreffend die Abnahme einschließlich Zustandsfeststellung.

 Rainer Schilling
Autor

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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