GaLaBau und Recht: Bau-Fachanwalt Rainer Schilling empfiehlt

Vorsicht bei langfristigen Miet- und Pachtverträgen

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Hat ein GaLaBau-Unternehmer einen Betrieb langfristig gepachtet, weil der bisherige Inhaber in den Ruhestand gegangen ist oder wurden Geschäftsräume, ein Bauhof oder auch nur Flächen gepachtet, kann es für den aktiven Unternehmer zu einem bösen Erwachen kommen, wenn für die als langfristig geplanten Miet- und Pachtverträge eine Kündigung ins Haus flattert. Besonders ärgerlich ist es, wenn man als Mieter im Vertrauen auf die Langfristigkeit der Verträge kräftig in die Immobilien investiert hat.

Weitgehend als bekannt bei Mietern kann man den Satz "Kauf bricht nicht Miete" voraussetzen, wie es das Bürgerliche Gesetzbuch in den §§ 566 und 578 BGB regelt. Bei einer personellen Änderung auf Vermieterseite durch Verkauf beziehungsweise Erbfall ist der Mieter vom Gesetz erst einmal geschützt, das heißt, das Mietverhältnis wird unverändert fortgesetzt. Weitgehend unbekannt sind allerdings die sich aus § 57 a ZVG und aus § 111 InsO ergebenden ganz erheblichen Risiken. § 57 a ZVG lautet wie folgt:

"Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist."

§ 111 InsO lautet:

"Veräußert der Insolvenzverwalter einen unbeweglichen Gegenstand oder Räume, die der Schuldner vermietet oder verpachtet hatte und tritt der Erwerber anstelle des Schuldners in das Miet- oder Pachtverhältnis ein, so kann der Erwerber das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung kann nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist."

Wird eine langfristig gemietete Immobilie zwangsversteigert, so gewährt § 57 a ZVG dem neuen Eigentümer ohne Rücksicht auf den Mietvertrag ein kurzes Recht zur Kündigung des Mietvertrages. Gleiches gilt nach § 111 InsO bei einem in Insolvenz geratenen Vermieter, wenn dessen Insolvenzverwalter die Immobilie an einen Dritten verkauft. Auch diesem Erwerber steht ein Sonderkündigungsrecht mit kurzen gesetzlichen Fristen zu, ohne dass auf das langfristige Mietverhältnis bei der Kündigung Rücksicht genommen werden muss.

Zu Recht wird von Mieter-/Pächterkreisen die Regelung in den beiden vorgenannten Vorschriften als ungerecht empfunden, weil damit sämtliche langfristigen Dispositionen über den Haufen geworfen werden und getätigte Investitionen möglicherweise weitgehend nutzlos waren.

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Schutz vor gesetzlichem Sonderkündigungsrecht?

Ob und wie man sich als Mieter/ Pächter gegen das Sonderkündigungsrecht aus den §§ 57 a ZVG bzw. 111 InsO wirksam schützen kann, war in der Literatur und Rechtsprechung äußerst umstritten. Erst durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshof (Beschluss vom 07.04.2011, Az. V ZB 11/10) wurde klargestellt, dass man sich bei Abschluss eines Miet-/Pachtvertrages vor den gravierenden Folgen eines Sonderkündigungsrechts schützen kann. Dies kann durch eine erstrangige beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Mieterdienstbarkeit durch Eintragung im Grundbuch) geschehen. Hierzu ist es üblich, bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Vermieter eine entsprechende Vereinbarung zu treffen. Diese Mieterdienstbarkeit dient Mietern - vor allem, wenn sie selbst in erheblichem Umfang in ein Objekt investieren wollen beziehungsweise auch als Gewerbetreibende ihren Standort auf Dauer absichern wollen.

Durch die Mieterdienstbarkeit können die Sonderkündigungsrechte des Vermieters beziehungsweise des an seiner Stelle getretenen Erwerbers gemäß § 57 a ZVG bzw. § 111 InsO umgangen werden. Wie dies im Einzelnen im Grundbuch zu geschehen hat und welche Vereinbarungen hierzu zwischen Vermieter und Mieter insbesondere bei Abschluss des Mietvertrages getroffen werden müssen, hängt stets vom Einzelfall ab. Für einen im Immobilienrecht bewanderten Notar, der sich auch halbwegs im Mietrecht auskennt, dürfte die entsprechende Formulierung und Eintragung einer erstrangigen persönlichen Dienstbarkeit (Mieterdienstbarkeit) im Grundbuch keine unüberwindbaren Schwierigkeiten darstellen.

 Rainer Schilling
Autor

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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