Neue Entscheidungen des BGH zur Verbrauchereigenschaft

Wohnungseigentümergemeinschaften als Auftraggeber

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Wohnungseigentum Recht und Normen
Immer öfter nehmen Wohnungseigentümergemeinschaften bei Verträgen die Auftraggeberrolle ein. Foto: Rainer Sturm/pixelio.de
Wohnungseigentum Recht und Normen
Durch die neue Gesetzgebung besteht die Gefahr, dass Rechte und Pflichten ungleich verteilt sein können und der Verbraucher allzu leicht gegenüber dem Unternehmer der lachenden Dritte sein wird. Foto: Moritz Lösch/Neue Landschaft

Wie ich aus meiner Tätigkeit im GaLaBau-Bereich immer wieder feststellen kann, nehmen immer öfter Wohnungseigentümergemeinschaften bei Verträgen die Auftraggeberrolle ein. Zumeist werden sie durch einen gewerblichen Verwalter vertreten, der zum Beispiel in der Rechtsform einer GmbH agiert.

Selten hat man sich in der Vergangenheit Gedanken darüber gemacht, ob es sich insbesondere auch bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die von einem kaufmännischen Verwalter vertreten wird, um einen Verbraucher im Sinne des § 13 BGB handelt oder nicht. Darauf kann es zukünftig im GaLaBau-Bereich weit mehr ankommen als bisher, da der Gesetzgeber durch ständig neue Regelungen die Position des Verbrauchers immer mehr stärkt.

§ 13 BGB definiert den Verbraucher wie folgt:

"Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können."

Parteien, die im Sinne des § 13 BGB Verbraucher sind, genießen einen immer größeren Schutz des Gesetzgebers und der Rechtsprechung.

Drei neue Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 23.03.2015

In drei Entscheidungen des BGH (Az. VIII ZR 243/13 und VIII ZR 360/13 und VIII ZR 109/14) hat das Gericht zur Verbrauchereigenschaft von Wohnungseigentümergemeinschaften Recht gesprochen. Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige 8. Zivilsenat des BGH hat die in Literatur und Rechtsprechung umstrittene Frage, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Verbraucher gemäß § 13 BGB anzusehen ist, nunmehr in fast allen Fällen bejaht. "Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen regelmäßig einem Verbraucher gleichzustellen und zwar immer dann, wenn der Gemeinschaft wenigstens ein Verbraucher angehört und das Rechtsgeschäft (Vertrag) zu einem Zweck abgeschlossen wird, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient." Der BGH hat die Schutzwürdigkeit einer natürlichen Person als Verbraucher so hoch angesehen, dass allein die Mitgliedschaft schon einer einzigen Privatperson in der Wohnungseigentümergemeinschaft ausreichen soll, um für die gesamte Gemeinschaft die Verbrauchereigenschaft anzunehmen.

Insbesondere kommt es nicht darauf an, ob die Gemeinschaft qualifiziert von einem erfahrenen Kaufmann vertreten wird oder nicht. Bei den jetzt vom BGH entschiedenen Fällen ging es sämtlich um Energielieferungsverträge, die formularmäßig Preisanpassungsklauseln enthielten. Generell hält der BGH solche Preisanpassungsklauseln für zulässig. Lediglich bei einer Verwendung gegenüber Verbrauchern soll eine solche Klausel der Inhaltskontrolle nicht standhalten, soweit hierdurch zukünftige Preisänderungen betroffen sind. Dementsprechend sind beim BGH die Energieversorgungsunternehmen unterlegen und müssen nunmehr mit Rückforderungsansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaften rechnen.

Konsequenzen für den GaLaBau?

Wie bereits in Heft 7/2014 in der Neuen Landschaft berichtet wurde, hat es im BGB hinsichtlich des Verbraucherschutzes wesentliche Änderungen gegeben. Unter anderem werden durch die gesetzlichen Neuregelungen alle Verträge mit Verbrauchern erfasst, wenn der Vertragsabschluss an einem Ort stattgefunden hat, der nicht den Geschäftsraum des Unternehmers darstellt (§ 312 b Abs. 2 BGB). Trifft sich ein GaLaBau-Unternehmer mit einem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Baustelle und kommt es bereits dort zu einem Vertragsschluss (z. B. mündlich), so steht der Wohnungseigentümergemeinschaft allein deshalb, weil in ihr mindestens eine Privatperson Mitglied ist, zum einen ein vierzehntägiges Widerrufsrecht zu und zum anderen müsste der GaLaBau-Unternehmer selbst den kaufmännisch geschulten Verwalter über das Widerrufsrecht ausdrücklich belehren. Ansonsten wird die vierzehntägige Widerrufsfrist nicht in Lauf gesetzt. Vorsicht ist auch geboten, wenn man als Auftragnehmer mit Wohnungseigentümergemeinschaften die VOB vereinbaren will.

Fazit

Die Entscheidungen des BGH zur Verbrauchereigenschaft von Wohnungseigentümergemeinschaften mögen zwar nach den Buchstaben des Gesetzes richtig und zutreffend sein. Wenig Verständnis wird man allerdings dafür aufbringen, wenn ein kleinerer GaLaBau-Betrieb mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Vertrag schließt, bei dem die Gemeinschaft durch einen erfahrenen Kaufmann vertreten ist und dennoch den vom Gesetz vorgesehenen Verbraucherschutz genießt. Zumindest besteht die Gefahr, dass Rechte und Pflichten ungleich verteilt sein können und der Verbraucher allzu leicht gegenüber dem Unternehmer der lachende Dritte sein wird.

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 Rainer Schilling
Autor

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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