GaLaBau und Recht: Bau-Fachanwalt Rainer Schilling empfiehlt

Anmeldung von Bedenken, Prüfungs- und Hinweispflichten

von:
GaLaBau und Recht GaLaBau
Immer wieder kommt es bei Pflaster- oder Plattenverlege-Arbeiten zu Schäden.
GaLaBau und Recht GaLaBau
Um den Kriterien der Rechtsprechung gerecht zu werden, bedarf es seitens des Unternehmers einer gehörigen Überprüfung des gesamten Untergrundes und der Oberflächen des Bereichs, der mit einem Pflaster versehen werden soll. Foto: Moritz Lösch/Neue Landschaft

Wenn ich mir zum Jahresende als unter anderem auf dem Gebiet des Garten- und Landschaftsbaus tätiger Rechtsanwalt überlege, welche Beratungen ich im vergangenen Jahr für die Unternehmen durchgeführt habe und welche Risiken und Chancen dabei bei den einzelnen Firmen gegeben waren, so lagen die Streitigkeiten mit zahlungsunwilligen beziehungsweise zahlungsunfähigen Gegnern nach wie vor an erster Stelle.

Neben Mängelstreitigkeiten gab es im vergangenen Jahr übermäßig viele Probleme, weil GaLaBau-Unternehmen gegen ihnen obliegende Pflichten verstoßen hatten und dementsprechend zum Teil kräftig "Federn lassen mussten".

Prüf- und Hinweispflichten

Hierbei ragen besonders die Verstöße gegen Prüfungs- und Hinweispflichten heraus. Dies soll an zwei Beispielen verdeutlicht werden, die in ähnlicher Form mehrfach zum Streit geführt hatten.

Immer wieder kommt es bei Pflaster- oder Plattenverlege-Arbeiten zu Schäden, weil zum Beispiel bei Betonverbundsteinarbeiten der Untergrund nachgegeben hat und es deshalb zu Pfützenbildungen oder noch schlimmerem gekommen ist. Oft erfährt man in den Gesprächen mit dem ausführenden Unternehmer, dass dieser am Ende der Baumaßnahme das Betonsteinpflaster verlegt hat. Gerade in Neubaugebieten, bei denen häufig Baugruben und Ver- und Entsorgungstrassen verfüllt wurden, machen sich immer wieder GaLaBau-Unternehmen in letzter Minute daran, noch die notwendigen Pflasterarbeiten auszuführen. Hierbei kümmert man sich leider viel zu wenig um den vorhandenen Untergrund. Wenn das GaLaBau-Unternehmen mit seinen Leistungen beginnt, sind die Baugruben beziehungsweise die Leitungstrassen längst weitgehend geschlossen, so dass man beim besten Willen nicht mehr sieht, mit welchem Material und in welcher Weise seinerzeit verfüllt wurde.

Überprüfung des Untergrundes

Um den Kriterien der Rechtsprechung gerecht zu werden, bedarf es seitens des Unternehmers einer gehörigen Überprüfung des gesamten Untergrundes und der Oberflächen des Bereichs, der mit einem Pflaster versehen werden soll. Das heißt, je nach Örtlichkeit sollte zumindest eine Überprüfung mit dem Künzelstab oder bei wichtigeren Baumaßnahmen sogar eine Überprüfung mittels Lastplattendruckversuchen stattfinden. Bringt die Prüfung keine ausreichende und eindeutige Klärung, so ist vor Ausführung der Arbeiten gegenüber dem Auftraggeber eine schriftliche Bedenkenanmeldung angesagt, wie sie in § 4 Abs. 3 VOB/B vorgesehen ist.

ZTV-Pflasterbau/ZTV-Wegebau

Bekanntlich gibt es für Pflasterarbeiten zwischenzeitlich zwei konkurrierende Zusätzliche Technische Vertragsbedingungen, die aus unterschiedlicher Feder stammen. Dies sind die ZTV-Pflasterbau sowie die ZTV-Wegebau. GaLaBau-Unternehmen müssen sich in Zukunft die Vertragsunterlagen genau anschauen, ob der Auftraggeber seinem Auftrag die ZTV-Pflasterbau oder die ZTV-Wegebau zugrunde gelegt hat. In der Regel sind die Anforderungen der ZTV-Pflasterbau höher und andere als die der ZTV-Wegebau. Erbringt ein GaLaBau-Betrieb seine Leistungen unter Berücksichtigung der Kriterien der ZTV-Wegebau, obwohl die ZTV-Plasterbau zum Vertragsinhalt gemacht wurde, gibt es unter Umständen erhebliche Differenzen in der auszuführenden Leistung, so dass insbesondere bei Arbeiten, die der Unternehmer nach der ZTV-Wegebau erbringt, es erheblichen Streit über die vertragsgemäße Leistung geben kann. Die ZTV-Pflasterbau stellt in diversen Fällen an die Arbeiten andere, das heißt insbesondere oft höhere, Ansprüche.

Bedenken auch beim BGB-Vertrag!

Vor kurzem meinte allerdings bei einer Streitigkeit ein Unternehmer, er hätte keine Bedenken anmelden müssen, da er keinen VOB-, sondern einen BGB-Vertrag geschlossen habe und demzufolge die Vorschriften der VOB für ihn keine Rolle spielten. Ein Trugschluss! Ganz gleich, ob es sich um einen BGB- oder VOB-Vertrag handelt. Nach der Rechtsprechung des BGH macht dies im Ergebnis nicht den geringsten Unterschied.

Bei einem VOB-Vertrag ist allerdings die Vorschrift des § 4 Abs. 3 VOB/B direkt anwendbar, beim BGB allerdings nur in entsprechender Anwendung. Die Bestimmung des § 4 Abs. 3 VOB/B ist nach dem BGH eigentlich nichts anderes als der festgehaltene Gedanke, dass den Vertragspartnern gegenseitig Vertragstreuepflichten obliegen (§ 242 BGB - Treu und Glauben). Nach dieser Rechtsprechung des BGH muss demzufolge ein Unternehmer gegenüber dem Auftraggeber genauso bezüglich der Vorleistungen Bedenken anmelden wie es die VOB vorsieht. Man kann sich darüber nur noch streiten, ob es bei BGB-Vertrag auch erforderlich ist, die Bedenken schriftlich anzumelden oder nicht. Der Verfasser meint "nein", was allerdings im Streitfall zu Beweisschwierigkeiten führen kann. Aus Beweisgründen sollte dementsprechend eine Bedenkenanmeldung auch beim BGB-Vertrag stets schriftlich und gegenüber dem Auftraggeber selbst erfolgen. Bekanntlich ist Recht haben und Recht beweisen zweierlei.

NL-Stellenmarkt

Relevante Stellenangebote
Gärtner (w/m/d) für den Betriebshof, Starnberg  ansehen
Gärtner/-innen (m/w/d), Stuttgart  ansehen
Meisterin (w/m/d) / Technikerin (w/m/d) / Bachelor..., München  ansehen
Alle Stellenangebote ansehen
GaLaBau und Recht GaLaBau
Öfter kommt es beim Anarbeiten von Leistungen des GaLaBau-Unternehmers an ein Gebäude zu massiven Feuchtigkeitsschäden, die als Mängelfolgeschäden kräftig ins Geld gehen können. Foto: Hartmut910/pixelio.de
GaLaBau und Recht GaLaBau
Bedenken auch beim BGB-Vertrag! Ganz gleich, ob es sich um BGB- oder VOB-Vertrag handelt. Nach der Rechtsprechung des BGH macht dies im Ergebnis keinen Unterschied. Foto: P.-Kirchhoff/pixelio.de

Reaktion des Auftraggebers

Hat der Auftraggeber auf die Bedenken des Unternehmers reagiert, ist dieser dennoch "nicht aus dem Schneider". Auch die vom Auftraggeber erteilte Antwort bzw. Weisung, wie weiter verfahren werden soll, bedarf seitens des Unternehmers als Fachfirma einer kritischen Überprüfung. Häufig kommt es vor, dass man als Fachfirma erneut Bedenken anmelden muss, weil die Anordnung des Auftraggebers in keiner Weise geeignet ist, den befürchteten Schaden abzuwenden.

Das Zusammentreffen verschiedener Gewerke am Bau

Nicht nur bei Pflasterarbeiten treten häufig Schadensfälle auf. Teuer kann es auch dann werden, wenn bei dem Anschluss der Leistungen des GaLaBau-Unternehmers an ein Gebäude nicht mit der notwendigen Sorgfalt gearbeitet wird oder die notwendige Überprüfung der Abdichtung des Gebäudes nicht ausreichend vorgenommen wurde. Immer wieder kommt es beim Anarbeiten von Leistungen des GaLaBau-Unternehmers an ein Gebäude zu massiven Feuchtigkeitsschäden, die als Mängelfolgeschäden kräftig ins Geld gehen können, zumal derartige Schäden nicht immer versichert sind. Viel zu wenig Unternehmen wissen, dass sie verpflichtet sind, beim Anarbeiten ihrer Arbeiten die Abdichtungssituation des Gebäudes zu überprüfen und festzustellen, ob die Vorleistung am Gebäude ausreichend ist.

So hat das OLG Dresden bereits in seinem Urteil vom 20.01.2004 (Az. 14 U 1198/03) zu Lasten eines Landschaftsbauers mit folgendem Leitsatz entschieden: "Ein Landschaftsbauer, der Gelände an einen Neubau anschließt, muss - wenn für ihn erkennbar - den Auftraggeber darauf hinweisen, dass der Sockelputz nicht abgedichtet ist und es somit im Gebäude zu Feuchtigkeitsschäden kommen kann."

Oft fehlt es an einer gehörigen Gebäudeabdichtung oder eine aufgestellte Noppenbahn ist hinterläufig bzw. es fehlt an einem geeigneten sauberen Putzabschluss des Gebäudes. Dies sind alles Erscheinungen, die eine Überprüfung zwingend erforderlich machen und Anlass zur Bedenkenanmeldung geben.

GaLaBau und Recht GaLaBau
In seinem Urteil vom 20.01.2004 entschied das Oberlandesgericht Dresden zu Lasten eines Landschaftsgärtners. Foto: Kolossos/CC-BY-SA-2.0

Haftung des Auftragnehmers

Letztendlich führen die vorstehend genannten Beispiele im Ergebnis zu einer nicht unerheblichen Haftung des Auftragnehmers, die nicht quotenmäßig sein muss. Die Haftung kann bis zu 100 % des eingetretenen Schadens ausmachen. So kommt es immer wieder vor, dass es durch falsches Reagieren bei einer Bedenkenanmeldung zum völligen Wegfall der Vergütung des Unternehmers kommen kann. In gravierenden Fällen ist der Schadenersatz, den der Unternehmer zu leisten hat, oft höher als der Auftragswert. Schadenersatzansprüche sind nicht auf die Höhe des Auftragswerts begrenzt!

Wenn man mit guten Vorsätzen ins neue Jahr gehen will, sollte man die Pflicht zur Überprüfung der Vorleistungen und eine notwendige Bedenkenanmeldung nicht vergessen. Es gibt immer wieder Situationen, bei denen ein einziger Schadensfall gerade bei kleineren Unternehmen das gesamte Jahresergebnis zunichtemachen oder das Unternehmen in die Insolvenz treiben kann.

 Rainer Schilling
Autor

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Ausgewählte Unternehmen
LLVZ - Leistungs- und Lieferverzeichnis

Die Anbieterprofile sind ein Angebot von llvz.de

Redaktions-Newsletter

Aktuelle GaLaBau Nachrichten direkt aus der Redaktion.

Jetzt bestellen