GaLaBau und Recht: Bau-Fachanwalt Rainer Schilling empfiehlt

Wichtige Entscheidungen für den Landschaftsbau

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Kann für Baumfäll- und Rodungsarbeiten die VOB überhaupt in einen Vertrag einbezogen werden? Foto: Moritz Lösch, Neue Landschaft

1. GaLaBau-Verträge immer mit vereinbarter VOB möglich?

In der Literatur und Rechtsprechung gibt es keine einheitliche Meinung in welchen Vertragstyp die VOB einbezogen, d. h. vereinbart werden kann. Nach der herrschenden Meinung kann die VOB/B bei solchen Verträgen vereinbart werden, deren Gegenstand Bauleistungen im Sinne von § 1 VOB/A sind. So wird wohl bei GaLaBau-Verträgen, die reine Pflegeleistungen beinhalten, eine Einbeziehung der VOB überwiegend abgelehnt.

Das Oberlandesgericht Brandenburg hatte sich jetzt mit einem Fall zu befassen, bei dem die Vereinbarung der VOB nicht unbedingt als selbstverständlich angesehen werden kann. Dem Urteil (Entscheidung vom 20.07.2023, Az. 10 U 14/23) lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Auftraggeber beabsichtigte eine neue Straße zu bauen. In dem vorgesehenen Baufeld stehen bisher Bäume und Sträucher. Auch sind andere Pflanzen vorhanden. Der Auftraggeber beauftragt einen Unternehmer lediglich mit Baumfäll- und Rodungsarbeiten, die für den späteren Straßenbau erforderlich sind. Das Vertragswerk sieht unter anderem Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen vor. In dem Rechtsstreit ging es jetzt unter anderem darum, ob für Baumfäll- und Rodungsarbeiten die VOB überhaupt in den Vertrag einbezogen werden kann.

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Am Oberlandesgericht Brandenburg wurde entschieden: Arbeiten, die dazu dienen, ein Grundstück zur Bebauung mit einer Straße freizumachen, fallen nicht unter den Begriff des Bauvertrags. Foto: Gregor Rom, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat hierüber wie folgt entschieden: Arbeiten, die dazu dienen, ein Grundstück zur Bebauung mit einer Straße freizumachen, fallen nach einer früheren Entscheidung des Gerichts nicht unter den Begriff des Bauvertrags. Der Begriff der Bauleistungen gem. § 1 VOB/A umfasse jegliche Art von Arbeiten, durch die eine bauliche Anlage errichtet, instandgehalten, geändert oder beseitigt wird.

Alle Arbeiten an einem Grundstück wie beispielsweise die Garten- und Landschaftsgestaltung fallen damit unter den Begriff des § 1 VOB/A, so dass nach Meinung des Gerichts in fast allen GaLaBau-Verträgen die VOB wirksam vereinbart werden kann. Reine Fäll- und Rodungsarbeiten fallen eigentlich nicht in den Bereich, für den die VOB den Wortlaut nach gelten soll.

Zweck der Arbeiten als Grund für die Einbeziehung der VOB/B

Dennoch sieht das Gericht einen Bezug zu Bauleistungen, da die Fäll- und Rodungsarbeiten dazu dienen sollen, um eine Straße überhaupt errichten zu können. Das Gericht hat sich in diesem Fall für die Einbeziehung der VOB in derartigen Fällen ausgesprochen. Anders hätte das Gericht wahrscheinlich entschieden, wenn die Baumfäll- und Rodungsarbeiten den Zweck gehabt hätten, auf dem Grundstück neue Bäume anzupflanzen. In der Literatur wird zum Teil die noch weitergehende Meinung vertreten, dass die Einbeziehung der VOB bei sämtlichen Werkverträgen unproblematisch sei. Die Meinung wird allerdings nur von einer Minderheit vertreten. Man bedenke, dass der Bundesgerichtshof die Anwendung der VOB/B auf Architektenverträge bisher abgelehnt hat, obwohl diese wohl auch unter das Werkvertragsrecht fallen.

Das besprochene Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg hat noch eine weitere Besonderheit. Dem Vertragstext selbst ist eine ausdrückliche Vereinbarung der VOB nicht zu entnehmen. Nur in den besonderen Vertragsbedingungen (BVB) wird Bezug genommen auf Regelungen der VOB, ohne dass ausdrücklich die VOB als Ganzes zum Gegenstand gemacht wird. Ebenso wird in den zusätzlichen Vertragsbedingungen (ZVB) eine Konkretisierung einzelner VOB-Bestimmungen vorgenommen.

Auch wenn dem eigentlichen Vertrag eine ausdrückliche vollständige Vereinbarung der VOB nicht zu entnehmen ist, meint das Gericht, dass "die in Bausachen bewanderten Vertragsparteien" durch die bloße Inbezugnahme einzelner Vorschriften die VOB wirksam vereinbart hätten. Nach Auffassung des Verfassers ist die Meinung wohl zutreffend, wenn es sich bei den Parteien um Kaufleute oder Personen des öffentlichen Rechts handelt – insbesondere dann, wenn sie nahezu täglich mit dem Baugeschehen befasst sind. Um sich mit solchen Auslegungsfragen nicht befassen zu müssen, sei den Vertragsparteien dringend geraten, ausdrücklich die VOB zum Gegenstand des Vertrages zu machen, wenn die Parteien diese vereinbart haben wollen.

2. Das kann jedem GaLaBau-Unternehmer passieren, wenn er nicht aufpasst!

In einer bemerkenswerten Entscheidung hat das Oberlandesgericht Karlsruhe (Beschluss vom 14.04. 2023, Az. 8 U 17/23) zu der Frage entschieden, ob und wann ein Verbraucher (Privatperson) einen Vertrag widerrufen kann und welche Folgen dies für teilweise vom Unternehmer erbrachte Leistungen hat.

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Das Oberlandesgericht Karlsruhe urteilte zu der Frage, ob und wann ein Verbraucher einen Vertrag widerrufen kann und welche Folgen das für teilweise vom Unternehmer erbrachte Leistungen hat. Foto: Andreas Praefcke, Wikimedia Commons, CC BY 3.0

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Auf der Baustelle erteilt ein Verbraucher einem Unternehmer mündlich unterschiedliche Aufträge. Der Unternehmer nimmt seine Tätigkeit auf. Der Verbraucher leistete insgesamt Abschlagszahlungen in Höhe von 1900 Euro. Während der Bauphase beginnen sich die Vertragsparteien zu streiten. Darauf erklärt der Verbraucher den Widerruf der Verträge. Der Verbraucher fordert sodann seine geleisteten Abschlagszahlungen zurück und klagt schließlich seine Forderung bei Gericht ein. Im Wege der Widerklage verlangt der Unternehmer seinen restlichen Werklohn.

Das Landgericht verurteilt den Unternehmer zur Rückzahlung der erhaltenen Abschlagszahlungen und weist die Widerklage auf Zahlung der Restvergütung ab. Das Oberlandesgericht Karlsruhe bestätigt dieses landgerichtliche Urteil mit folgenden Gründen: Die Berufung des Unternehmers gegen das landgerichtliche Urteil blieb erfolglos. Die auf der Baustelle zwischen den Parteien geschlossenen Verträge waren im Sinn von § 312 b BGB solche, die außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers geschlossen worden waren.

Bei solchen Verträgen steht einem Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach § 312 g Abs. 1 BGB zu. Über dieses Recht muss der Unternehmer den Verbraucher belehren. Geschieht dies nicht, wird die 14-tägige Widerrufsfrist nicht in Lauf gesetzt und wirkt ein Jahr und 14 Tage fort (eine eigenartige Frist). Im vom Oberlandesgericht Karlsruhe entschiedenen Fall hatte der Unternehmer den Verbraucher nicht belehrt, so dass die Frist nicht in Lauf gesetzt worden war. Die vom Gesetzgeber vorgesehene Folge ist für den Unternehmer dramatisch. Er muss die erhaltenen Abschlagszahlungen zurückzahlen und bekommt seine geleisteten Arbeiten nicht vergütet.

Schmerzliche Erfahrung eines Dachdeckers

Wie schmerzlich für einen Unternehmer die fehlende Belehrung über ein Widerrufsrecht sein kann, zeigt eine neue gerade bekannt gewordene Entscheidung des Oberlandesgerichts München (Beschluss vom 19.04. 2021, Az. 28 U 7274/20 Bau). Der Bundesgerichtshof hat die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen (Az. VII ZR 114/21).

Ein Verbraucher/Bauherr hat außerhalb der Geschäftsräume eines Dachdeckers einen Vertrag über die Neueindeckung seines Daches geschlossen. Der Dachdecker hat den Verbraucher nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt und die Dachdeckerarbeiten ausgeführt. Vor Abnahme erklärt der Verbraucher den Widerruf. Der Dachdecker, der keinen Werklohn erhalten hat, klagt diesen ein und verliert beim Landgericht. Eine Berufung zum Oberlandesgericht bleibt ohne Erfolg.

Nach der Entscheidung des Oberlandesgerichts München erhält der Dachdecker weder seinen Werklohn, noch die verbauten Dachziegel zurück, weil der Dachdecker nicht über das Widerrufsrecht des Verbrauchers belehrt hatte. Obwohl der Dachdecker nach dem Urteil keinen Werklohn erhält, darf der Verbraucher die Dachziegel auf dem Gebäude behalten, weil diese mit der Montage wesentliche Bestandteile des Gebäudes geworden sind und der Dachdecker hieran sein Eigentum von Gesetzes wegen (§ 946 BGB) verloren hat. Eine schlimme Entscheidung, die nicht jeder als gerecht empfinden wird.

Im Zweifel lieber einmal zu viel belehren, als eine solche Belehrungspflicht zu versäumen. Solange man den Verbraucher nicht über sein Widerrufsrecht belehrt hat, hat dieser den Unternehmer weitgehend in der Hand. Die Verluste können dabei noch viel größer sein, als in den entschiedenen Fällen.

Besonders riskant ist es und von der Rechtsprechung noch nicht in letzter Konsequenz entschieden, wenn der eigentliche Vertrag in den Geschäftsräumen des Unternehmers geschlossen wurde und später auf der Baustelle weitere geschlossene Verträge oder Nachträge hinzugekommen sind. Wird man das Ganze als Einheit sehen, wenn es um dieselbe Baustelle geht?

Welche Rechte hat der Verbraucher bei auf der Baustelle geschlossenen weiteren Nachträgen oder Verträgen? Hier ist von der Rechtsprechung meines Erachtens das letzte Wort noch nicht in aller Konsequenz gesprochen. Einem Unternehmer sei deshalb dringend geraten, auch bei auf der Baustelle erteilten Aufträgen und Nachträgen lieber einmal zu viel, als einmal zu wenig über das Widerrufsrecht des Verbrauchers zu belehren.

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Muster für die Widerrufsbelehrung bei Verbraucherverträgen Foto: Rainer Schilling

Muster einer Widerrufsbelehrung

Da ich in der Praxis leider immer wieder feststelle, dass Widerrufsbelehrungen widersprüchlich oder unvollständig sind, empfehle ich nachstehend abgedrucktes gesetzliches Muster, mit dem man als Unternehmer keine Schwierigkeiten bei der Belehrung haben wird.

 Rainer Schilling
Autor

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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