Ökonomisch betrachtet

Der Wohnungsbau schwächelt weiterhin, was hat der GaLaBau zu erwarten?

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Nach der aktuellen Statistik des BGL stammen rund 10 Prozent des Branchenumsatzes aus dem professionellen Wohnungsbau beziehungsweise der Wohnungswirtschaft und 60 Prozent aus dem Bereich Hausgarten. Das heißt, rund 70 Prozent des Branchenumsatzes stehen unter dem Einfluss des Wohnungsmarktes.
GaLaBau
Preisindizes für Ein- und Zweifamilienhäuser (Destatis, 2023).

Durchschnittlich setzt sich der Umsatz der Betriebe dabei aus 20 Prozent Pflegeleistungen und 80 Prozent Neubau- beziehungsweise Bautechnik zusammen. Während Pflegeleistungen bei den Wohnungsunternehmen in der Regel einem separaten Budget entstammen und notwendig sind, um den laufenden Betrieb zu sichern oder die Attraktivität des Wohnumfelds zu erhalten, gehören die Neubauaktivitäten zu den investiven Maßnahmen.

Dieser Bereich steht derzeit massiv unter Druck. Das größte deutsche Wohnungsunternehmen Vonovia hat beispielsweise angekündigt, 2023 keine weiteren Neubauprojekte anzugehen. Und auch der private Hausbau stockt.

Damit gerät mehr als die Hälfte des GaLaBau-Branchenumsatzes i.H.v rund 5,6 Milliarden Euro ebenfalls unter Druck. Dies betrifft die kleineren Betriebe mit Schwerpunkt im Hausgarten genauso wie die größeren Betriebe, die oft einen beträchtlichen Teil der Leistung für Wohnungsunternehmen oder Bauträger erbringen.

Was ist da los? Wollte die Bunderegierung nicht dafür sorgen, dass 400.000 Wohnungen jährlich neu gebaut werden, um der Wohnungsnot Herr zu werden? Insofern müsste die Nachfrage doch riesig sein?

Aus Sicht des Wohnungsbaus ist sie das eigentlich auch, allerdings ist die Branche auf eine Mindestrendite angewiesen, die sich offenbar derzeit am Markt nicht realisieren lässt (politisches Gerangel und die Diskussion um angemessene Renditen einmal ausgeblendet). Der Zusammenhang ist im Grunde recht einfach: Die Kosten für den Neubau inkl. Grundstück dürfen die laufenden Erträge (Mieten abzgl. Bewirtschaftungskosten) geteilt durch das Zinsniveau nicht überschreiten.

Gedeckelte Mieten im sozialen Wohnungsbau und steigende Zinsen führend in dieser Rechnung recht schnell dazu, dass die Baukosten ein bestimmtes Niveau nicht überschreiten dürfen. Angesichts der aktuellen Baupreissteigerungen und den (zu) hohen Grundstückspreisen geht die Rechnung nicht mehr auf. Dazu kommt Kritik an mangelnder beziehungsweise stockender Förderung des Wohnungsbaus durch den Staat und zu hohe Auflagen (die zu Zusatzkosten führen). Da scheinen komplizierte Genehmigungsverfahren und die schleppende Baulandentwicklung noch die kleineren Probleme zu sein.

Aus diesem Grund lässt sich beobachten, dass sich Wohnungsbauaktivitäten der institutionellen Anleger beziehungsweise Entwickler eher im Bereich der Kaufimmobilien abspielen. Dort sind die Verkaufspreise nicht reguliert. Aber auch hier lassen sich nicht (mehr) Spitzenpreise durchsetzen, siehe Abbildung.

Die Zinsen haben sich innerhalb eines Jahres von nahezu Null auf über 2,5 Prozent erhöht, siehe Abbildung 2. Eine Finanzierung von 200.000 Euro für das Eigenheim hat sich insofern um rund 200 Euro pro Monat verteuert. Wenn dann die Baukostensteigerung von rund 15 Prozent hinzugerechnet wird, der Kredit sich also auf 230.000 Euro erhöht, ergeben sich 230 Euro Zusatzkosten pro Monat. Hinzukommt die Steigerung der allgemeinen Lebenskosten und Energie. In Summe entstehen Mehrkosten, die sich viele Familien nicht mehr leisten können und so kommt auch der private Hausbau ins Stocken. Da in der Prioritätenliste der Garten in der Regel im Rang nach dem Gebäude und der Innenausstattung folgt, trifft die Entwicklung vor allem den Neubau im Privatgartenbereich im mittleren und niedrigen Preissegment.

Insgesamt ergibt sich eine sehr verfahrene Situation, die sich aufgrund der Vielschichtigkeit nicht schnell und einfach auflösen lässt. Auch Forderungen, dass sich das Problem durch eine höhere Produktivität der Bauwirtschaft lösen lässt, sind sicher zu einseitig. Dennoch wird die Situation aufgrund der zurückgehenden Nachfrage dazu führen, dass die Baupreise sinken, Margen schrumpfen und die Bemühungen um Produktivitätssteigerung wachsen werden. Auch im GaLaBau.

Prof. Dr.-Ing. Heiko Meinen

h.meinen@kullmann-meinen.de

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Prof. Dr. Heiko Meinen
Autor

Leiter des Instituts für nachhaltiges Wirtschaften in der Bau- und Immobilienwirtschaft (inwb), Hochschule Osnabrück

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